Der aktuelle Mietspiegel 2016 für die Stadt Remscheid

In regelmäßigen, turnusgemäßen Abständen
werden öffentlich bestellte Bausachverständige durch die Kommunen beauftragt,
Kriterien und Werte zu erarbeiten und festzulegen, anhand derer sich ein allseits verbindlicher, durchschnittlicher Vergleichsmietwert für ein Mietobjekt berechnen lässt.

           Die Vergleichsmiete ist ein juristischer Wertbegriff, den der Laie gelegentlich
           mit der tatsächlich einforderbaren und zahlbaren Nettokaltmiete verwechselt.
           Diese Vergleichsmiete berechnet sich anhand der Vorgaben des Mietspiegels.

 


                                  Auch bei möglichen juristischen Auseinandersetzungen
                     ist dieser errechnete Vergleichsmietwert allseits verbindliche Basis.


                                              Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen
Die Wohnfläche einer Wohnung, eines Hauses umfasst die Grundflächen der Räume,
die ausschließlich zu dieser Wohnung, diesem EFH(Einfamilienhaus) gehören...

Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von....

# Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen


# sowie Balkone, Loggien, Dachgärten, und Terrassen,
   wenn sie ausschließlich zu dieser Wohnung, diesem EFH gehören....

                                             Anrechnung zur Grundfläche
Die Grundfläche
# von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von mind. zwei Metern sind vollständig,
# von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe von
   mind. einem Meter und weniger als zwei Metern sind zur Hälfte,
# von unbeheizten Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen
   nach allen Seiten geschlossenen Räumen sind zur Hälfte,
# von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen sind in der Regel
   mit einem Viertel, höchstens jedoch zur Hälfte

anzurechnen.


Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume...

# Zubehörräume, insbesondere
# Kellerräume
# Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung
# Waschküchen
# Bodenräume
# Trockenräume
# Heizungsräume
# Garagen
# Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen
   des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
# Geschäftsräume


 

                                                   Ermittlung der Grundfläche
Die Grundfläche ist nach dem lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln;
dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen.
Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschuß zu Grunde zu legen.


Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von

# Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen
# Fuß-, Sockel- und Schrammleisten
# fest eingebauten Gegenständen, wie z.B. Öfen, Heiz- und Klimageräten,
   Herden, Bade- und Duschwannen
# freiliegende Installationen
# Einbaumöbel und
# nicht ortsgebundenen, versetzbaren  Raumteilern


Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von:

# Schornsteinen, Vorvermauerungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe
   von mehr als 1,50 Metern aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 010 m² beträgt,
# Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
# Türnischen und
# Fenster- und offene Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen
   oder bis zum Boden herunterreichen und 0,13 m oder weniger tief sind.


Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund
einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt,
muss diese...

# für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähniches   Verfahren
   nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt worden sein oder,
   wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erfoderlich ist,
   für ein solches geeignet sein und

# die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne Abs.1 ermöglichen.

Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend
von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung
im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung
neu zu ermitteln.

Das liesse sich im Klartext wie folgt lesen und verstehen...
(Die berechnete Grundfläche einer Wohnung, eines Hauses findet sich
 exakt bemessen auf der vom Architekten erstellten Bauzeichnung,
 die die Genehmigungsgrundlage zum Bau der Wohnung, des Hauses war.)



Der Vergleichsmietwert  einer Wohnung, eines Hause,
setzt sich im Grundsatz aus drei wesentlichen Komponenten zusammen....


                       Baujahr des Objektes, Lage und Ausstattung

 

                                         Der Aspekt des Baujahres eines Mietobjektes
Der aktuell relevante Mietspiegel für Remscheid und Wermelskirchen differenziert
zwischen sechs unterschiedlichen Baualtersgruppen für ein Mietobjekt; das sind namentlich:

1) Wohnhäuser, deren Erstbezug bzw. Baujahr vor 1948 datiert....

2) Wohnhäuser, deren Erstbezug bzw. Baujahr zwischen 1949 und 1959 datiert....

3) Wohnhäuser, deren Erstbezug bzw. Baujahr zwischen 1960 und 1969 datiert...

4) Wohnhäuser, deren Erstbezug bzw. Baujahr zwischen 1970 und 1984 datiert...

5) Wohnhäuser, deren Erstbezug bzw. Baujahr zwischen 1985 und 1994 datiert...

6) Wohnhäuser, deren Erstbezug bzw. Baujahr zwischen 1995 und 01.08.2015 datiert....

Jede Baualtersgruppe gliedert sich nochmals in vier Kategorien.
Die möglichen Wohnflächengrößen sind in vier Bereiche unterteilt,
die voneinander unterschiedliche, auf die Whg.-größe bezogene  Werte ausweisen....
1) bis 50 qm  2) 50,01 qm bis 80,00 qm  3) 80,01 qm bis 100,00 qm  4) über 100 qm


In diesen Baualtersgruppen sind alle Wohnhäuser mit drei oder mehr Wohnungen erfasst.

Seit dem neuen Mietspiegel der Stadt Remscheid, der seit dem 01.07.2016
seine rechtsverbindliche Gültigkeit hat, werden Ein-, bzw. Zweifamilienhäuser
nicht mehr im Mietspiegel erfasst und behandelt.

Zwar ist dem Eigentümer eines Ein-, bzw. Zweifamilienhauses weitestgehend freigestellt
wie er eine Wohnraummiete im Falle einer Vermietung gestaltet, dennoch sieht der Verfasser
einen guten Kalkulationsansatz darin, dass die alte Verfahrensweise beibehalten wird,
um auf einer rechtlich sicheren Basis zu bleiben...
Das heisst, dass zu dem Wert der vergleichbaren Baualtersgruppe
ein Aufschlag von 10% bis 30% aufaddiert wird... (zzgl. des privaten Mini-H²Os)

 

 

 

                                               Der Aspekt der Lage eines Mietobjektes
Der Mietspiegel kennt für ein Wohnobjekt drei mögliche differenzierende Wohnlagen:

                                                             einfach - normal - gut

Einfache Wohnlage
Hierunter fallen Wohnungen, bei denen die Lagenachteile
gegenüber der normalen Wohnlage überwiegen.

Normale Wohnlage
Der Großteil der Wohnungen liegen in normaler Wohnlage ohne besondere Vor- und Nachteile.

Gute Wohnlage
Hierunter fallen Wohnungen, bei denen Lagevorteile
gegenüber der normalen Wohnlage überwiegen.


Die Lagevorteile bzw. Lagenachteile hängen von verschiedenen Kriterien ab,
die hier beispielhaft aufgeführt sind....

# Art der Bebauung (aufgelockert, stark verdichtet, durchgrünt oder blockhaft)

# Erreichbarkeit
                               - von Grün-, Erholungs-, Freizeit- und Waldflächen
                               - von kulturellen oder sozialen Einrichtungen sowie von Einkaufsmöglichkeiten
                               - mit öffentlichen Verkehrsmitteln

# Lage zu Industrie- oder störenden Gewerbegebieten

# Lärmbelästigung (ruhige Anliegerstrasse, Verkehrslärm oder sonstige Ursachen)

# landschaftlich reizvolle Lage

# Straßenbild (gepflegt oder unansehnlich)

# Wohnform (aufwendig, Villencharakter, großzügiger Grundstückszuschnitt)

# Innenstadtlage

Mit der Klassifizierung ist keine verbindliche Aussage über die Wohnlage
und den Mietwohnwert der Einzelwohnung getroffen worden;
denn diese kann innerhalb einer Straße, ja selbst innerhalb eines Hauses variieren
und kann im Zweifelsfalle nur im Rahmen eines Mietwertgutachtens festgestellt werden.



In der Regel ist die hier getroffene Einstufung
für die Mehrzahl der Mietwohnungen in der jeweiligen Straße zutreffend.

Alleine der Aspekt der Wohnlage kann bei gleicher Gebäudequalität
im individuellen Vergleichsmietwert pro qm Wfl.,  von "einfacher" Lage zu "guter" Wohnlage betrachtet, einen Unterschied von  bis zu € 1,19 ausmachen.

 

                 Der Aspekt der Ausstattung eines Mietobjektes (Zu- und Abschläge)

Abschläge (mindern den Vergleichsmietwert pro qm Grundfläche)

# Fehlende Sammelheizung
# Fehlendes Bad
# Bad außerhalb der Wohnung
# Bad ohne Vollkachelung
# Toilette außerhalb der Wohnung
   (Baujahr bis 1948, dannach baurechtlich nicht mehr zulässig)
# Fehlende Isolierverglasung

Zuschläge (erhöhen der Vergleichsmietwert pro qm Grundfläche)

# Bad und Toilette getrennt
   (2 seperate Räume in der Wohnung)
# Gästetoilette
# Badewanne und Dusche
# 2. Bad
# Hochwertige Ausstattung Bad
# Hochwertiger Bodenbelag (z.B. ital. Fliesen, Naturstein oder Edelholzparkett)
   (mindestens 50% der Wohnfläche, ohne Bad)
# Rolladen an allen Fenstern
# Gegensprechanlage
# Fußbodenheizung
# Nachträgliche Wärmedämmung 40 bis 60 mm
# Nachträgliche Wärmedämmung mehr als 60 mm
# Gartenmitbenutzung
# Aufzug
# Balkon, Terrasse, Freisitz, Loggia


Mietpreise für Garagen u.Stellplätze lt. Mietspiegel (von-bis-Werte)

Garagen           € 25,00   -   € 40,00   -  € 70,00

Stellplätze         € 15,00   -   € 25,00   -  € 40,00

 

Kalkulationsbeispiel zum Vergleichsmietwert zu einer 3-Zi.-Wohnung,
Zweifam-haus in  Remscheid, Bj. 1959,  Lagebewertung "gut",1.OG,  100 qm, Balkon

Grundwert lt. Mietspiegel              100qm X € 5,25/m²                 = €   525,00
Zweifam.-hausbonus                               10%                                = €     52,50

Ausstattung:
Bad u. Toilette getrennt                  100qm X € 0,20                       = €    20,00
(zwei seperate Räume)
Badewanne und Dusche              100qm X € 0,15                        = €    15,00
Hochwertiger Bodenbelag            100qm X € 0,20                        = €    20,00
Balkon                                                100qm X € 0,10                       = €    10,00
Gegensprechanlage                       100qm X € 0,05                       = €      5,00
Rolläden an allen Fenstern           100qm X €  0,15                      = €   1 5,00
Kalkulierter Vergleichsmietwert der Wohnung                                  €  662,50

Nach den Vorgaben der aktuellen Gesetzes- und Verordnungslage
wäre eine bis zu 20 % höhere Nettokaltmiete bei Neuvermietung juristisch zulässig.             

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Effektive Immobilienwirtschaft ist eine komplexe und vielschichtige Aufgabe
Wollen wir unsere Immobilie in heutiger Zeit möglichst effizient bewirtschaften,
und das zweckmäßig und regelkonform, werden wir oft bemerken,
dass moderne Immobilienwirtschaft eine äußerst komplexe Thematik sein kann...

# Der Makler übernimmt vom Eigentümer/Steuerpflichtigen Haftung und Kosten
   für die Vermarktung einer Mietsache/ eines Kaufobjektes; er ist verantwortlich
   für die Umsetzung bestehender Gesetze, Verordnungen und öffentl. Bestimmungen.

# Der Makler übernimmt vom Eigentümer/Steuerpflichtigen die Haftung und Kosten
   für die ordnungsgemäße Einwertung der Mietsache/ eines Kaufobjektes

# Der Makler übernimmt vom Eigentümer/Steuerpflichtigen die Haftung und Kosten
   für ein ordnungsgemäßes Procedere der Vermietung/ der Vermarktung

# Der Makler übernimmt vom Eigentümer/Steuerpflichtigen die Haftung
   für die Bonität des zukünftigen Mieters/ des Käufers


                                Betriebsnebenkosten - Die zweite Miete

                              Eine Definition der Nebenkosten bei angemietetem Wohnraum
Der Begriff "Nebenkosten" beschreibt jene Aufwendungen, die erforderlich sind, um den aktuellen
Betrieb eines Wohnraumes (Mietwohnung oder angemietetes Haus, aber auch Eigennutzung von Wohneigentum) in wohnlichem Zustand zu gewährleisten.


(Vielleicht bleibt an dieser Stelle noch anzumerken, dass es sinnvoll erscheint,
soweit es die Witterung erfordert, mindestens in der Zeit vom 1.Oktober bis 30.April eines Jahres,
von 6:00h bis 23:00h mit einer durchschnittlichen Temperatur von 20° Celsius unter Beachtung
eventuell behördlicher Anordnung und nach Energieversorgungslage zu heizen.

Um eventuellen Feuchtigkeitsschäden an der Bausubstanz (Schimmelbildung) vorzubeugen,
erscheint es zweckmäßig, mehrmals täglich stoßweise zu lüften und ausreichend zu beheizen.
Das schont die Bausubsanz und kann das persönliche "Wohnbehagen" fördern...)



                                      Die Ermittlung des Ausgangswertes, der Urbeleg
Die Verwendung differenzierender Umlageverfahren, abhängig von der sachlichen Beschaffenheit der jeweiligen Nebenkostenposition, hat die Zielsetzung einer möglichst exakten Erfassung und Abrechnung des Gesamtaufwandes, der notwendig wurde, um dieses persönliche Wohnbehagen zu erreichen, bzw. die betreffende Wohneinheit in einen betriebsfähigen Zustand zu versetzen.

Bevor es an die Auswahl des sinnvollsten Verfahrens geht,
wird ein Ausgangswert für die Berechnung, also ein Urbeleg gebraucht....

Hierzu sind Eingangsrechnungen und abgelesene Zählerstände geeignet.