Ein Gedanke zur Baufinanzierung in aktueller Niedrigzinsphase
So ziemlich jeder Interessent und Erwerber einer Wohnimmobilie wird,
will er seine Wohnvorstellungen umsetzen, finanzieren und realisieren,
auf die Möglichkeiten des aktuellen Finanzmarktes zurückgreifen müssen....

Zunächst sollten wir in unseren Überlegungen darauf achten,
wie unser kompletter Finanzierungsbedarf eigentlich ausschaut...,
weil das Volumen unseres Finanzierungsbedarfs ist nicht nur der Kaufpreis,
den der Voreigentümer, vom Käufer zahlbar, zu erhalten erwartet....

Zwar hat die EZB ihr Programm der Staatsanleihenkäufe zum Jahresende 2018 gestoppt,
um "frisches" Geld in die Finanzkreisläufe zu pumpen,
jedoch läßt die weltwirtschaftliche Gesamtsituation davon ausgehen,
daß die Zentralbank auch in 2019 den Zinsatz für dort geparkte Gelder bei 0% belässt,
was sich weiterhin günstig auf den Markt und Preise der Baufinanzierungen,
und das allgemeine Zinzniveau auswirken sollte....


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Welche Positionen beinhaltet der Bruttokaufpreis einer Immobilie...

In dieser Beispielrechnung wird von einer Immobilie, Standort Remscheid/NRW, Nettokaufpreis € 300.000,- , zuzüglich anfallender Nebenkosten ausgegangen....

a) Nettokaufpreis/Immobilienwert                                  € 300.000,-

b) Kosten des Notartermins/Gebührenordnung           +  ca. € 2.000,-

c) Grunderwerbsteuer (NRW)                                          +  6,50 Prozent

d) Kosten des Immobilienmaklers, incl. MwSt               +  3,57 Prozent
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Bruttokaufpreis der Immobilie                                   ca. € 332.000,-

 

Wichtiger Hinweis zu wesentlichen Voraussetzungen,
die ein möglicher Käufer bereits im Vorfeld sicherstellen sollte, bevor der gesetzlich vorgeschrieben Notartermin bestellt werden kann...

 

 

 

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Die Grunderwerbsteuer: 
Was Käufer wissen müssen
und wie sie sparen können...

Für ihren Traum vom Eigenheimmüssen Immobilienkäufer nicht nur den Kaufpreis,
sondern auch viele Kaufnebenkosten bezahlen....

Eine größere Rechnung kommt dabei vom Finanzamt: Der Grunderwerbsteuerbescheid.
Mehrere tausend Euro sind es, die Immobilienkäufer bezahlen müssen -
doch in vielen Fällen lässt sich die Grunderwerbsteuer mit ein paar Tricks reduzieren.


Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte,
sollte sich von Beginn an auf eine saftige Rechnung vom Finanzamt einstellen.

Denn sobald das Eigentum an einem Grundstück auf eine andere Person übergeht,
fällt einmalig Grunderwerbsteuer an -
und diese bewegt sich in der Regel im fünfstelligen Euro-Bereich.

Klassischerweise fällt die Steuer bei Kaufverträgen an,
sie kann aber auch in anderen Fällen fällig werden.
Dazu zählen beispielsweise: Grundstücksteilungen, Grudstückstauschverträge,
Überlassungen oder ein Meistgebot in Zwangsversteigerungsverfahren...

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus zwei Faktoren...
 

Die Grunderwerbsteuer: Berechnung

Der notariel beglaubigte Kaufpreis im Kaufvertrag gilt als Bemessungsgrundlage.
Den Kaufpreis multiplizieren die Finanzämter mit dem zweiten Faktor,
dem Grunderwerbsteuersatz.

Die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes ist seit dem 01. Januar 2006 Ländersache,
daher variieren die Steuersätze in Deutschland.

Am niedrigsten ist der Grunderwerbsteuersatz in Bayern und Sachsen.
Dort müssen Immobilienkäufer jeweils 3,5 % des Kaufpreises
als Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abführen.

Am meisten müssen Immobilienkäufer in Thüringen, Nordrhein-Westfalen,
Schleswig-Holstein, Brandenburg und im Saarland bezahlen.
Dort beträgt der Grunderwerbsteuersatz jeweils 6,5%.


Übersicht: Höhe der Grunderwerbsteuer

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Bundesland                              I                    Grunderwerbsteuersatz
                                                   I                    (Stand 09/2017)
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Baden-Würtemberg                 I                    5,0 Prozent
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Bayern                                       I                    3,5 Prozent ___________________________________________________________

Berlin                                         I                           6,0 Prozent
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Brandenburg                            I                    6,5 Prozent
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Bremen                                      I                    5,0 Prozent
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Hamburg                                    I                    4,5 Prozent
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Hessen                                       I                    6,0 Prozent
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Mecklenburg-Vorpommern      I                    5,0 Prozent
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Niedersachsen                          I                    5,0 Prozent
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Nordrhein-Westfalen                 I                    6,5 Prozent
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Rheinland-Pfalz                          I                    5,0 Prozent
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Saarland                                      I                    6,5 Prozent
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Sachsen                                      I                    3,5 Prozent
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Sachsen-Anhalt                          I                    5,0 Prozent
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Schleswig-Holstein                    I                    6,5 Prozent
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Thüringen                                    I                    6,5 Prozent
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Es wird deutlich:
Die Höhe der Steuern unterscheidet sich in den verschiedenen Bundesländern stark.
Für ein Haus im Wert von € 300.000,- müssen Immobilienkäufer in Bayern  € 12.500,- Steuern zahlen - im benachbarten Thüringen sind es mit € 22.500,- doppelt so viel.

Wann müssen Immobilienkäufer mit der Steuer rechnen

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich
rechtzeitig auf den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt einstellen.
Denn die Steuer ist unmittelbar nach dem Hauskauf fällig.

Haben Käufer und Verkäufer den notariellen Kaufvertrag für die Immobilie
oder das Grundstück offiziel unterzeichnet, informiert der Notar das Finanzamt.
Dieses verschickt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid
an die künftigen Eigentümer.

Immobilienkäufer müssen die Rechnung dann auch rasch zahlen,
denn es gilt offiziell eine Frist von vier Wochen,
in der dieser Betrag an das Finanzamt angewiesen werden muss (§15GrEStG)

Doch eine schnelle Abwicklung ist häufig auch im Interesse des Käufers -
denn erst nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer
erhalten Sie eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung und können sich
als neue Eigentümer ins Grundbuch der Stadt/Gemeinde eintragen lassen.

Übrigens: Die Grunderwerbsteuer kann nicht von der Bank mitfinanziert werden.
Haus-/Wohnungskäufer müssen sie also aus der eigenen Tasche zahlen.
Daher suchen viele Immobilienkäufer nach Möglichkeiten,

die zusätzliche Belastung von meist mehreren tausend Euro zu reduzieren.

Steuererlass: Wer keine Steuern zahlen muss.

In manchen Fällen sind Immobilienkäufer von der Grunderwerbsteuer befreit.
Wer keine Grunderwerbsteuer zahlen muss, regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Liegt der Preis für ein Grundstück etwa unter € 2.500,- ,
fällt keine Grunderwerbsteuer an (§3 Abs.1 GrEStG).

Fälschlicherweise denken manche, dass dieser Betrag stets als Freibetrag berücksichtigt
und vom Gesamtpreis abgezogen wird.
Doch sobald ein Grundstück oder eine Immobilie mehr als € 2.500,- beträgt,
müssen die Käufer auch auf den gesamten Kaufpreis Steuern zahlen.

Von der Grunderwerbsteuer befreit sind außerdem Erbschaften, Schenkungen
sowie Grundstücks-und Immobilienverkäufe unter Verwandten ersten Grades
oder zwischen Ehepartnern. Der Verkauf unter Ehepartnern findet beispielsweise
häufig bei Trennungen statt.

Tipp: Erbschaften oder Schenkungen sind zwar grunderwerbsteuerfrei -
dafür müssen die neuen Eigentümer mit Erbschaft- oder Schenkungsteuern rechnen.


Grunderwerbsteuer sparen: Die 5 besten Tipps

Tipp 1: Getrennte Vertäge oder Eigenleistung beim Neubau

Entscheiden sich Hauskäufer für einen Neubau,
gehen sie meist zunächst auf Grundstücksuche.
Erst im Anschluß beauftragen sie eine Baufirma, die das Haus baut.
Unter bestimmten Voraussetzungen fällt dann die Grunderwerbssteuer
auf den Grunstückspreis an...:

"Hier könnte es sinnvoll sein,
daß der Hausbauer für den Grundstückskauf  und die Bauleistung
zwei verschiedene Vertäge abschließt, außerdem sollten sie beide Verträge
keinesfalls am gleichen Tag, sondern zeitlich möglichst weit auseinanderliegend abschließen..."

Bei einem einheitlichen Bauvertrag vom Bauträger hingegen,
beispielsweise bei schlüsselfertigem Kauf,
geht das Finanzamt von einem einheitlichen Vertag aus;
Käufer müssen dann sowohl auf das Grundstück,
als auch auf die Bauleistung Grunderwerbsteuer zahlen.

Für diejenigen, die nicht um einen einheitlichen Gesamtvertrag
mit dem Bauträger herumkommen, könnte sich möglicherweise
ein Käufer vertaglich zu Eigenleistungen verpflichten,
um so die fiskale Bemessungsgrundlage, und damit die Steuerlast zu reduzieren.

Wer also selbst streicht, tapeziet oder Böden verlegt und sich so Handwerkerkosten spart,
kann zudem die Steuern reduzieren..

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Tipp 2: Bewegliches Zubehör bei Bestandsimmobilien rausrechnen...

Käufer von Bestandsimmobilien können die Grunderwerbsteuer ebenfalls reduzieren.
Der Kniff ist, bewegliche und unbewegliche Bestandteile einer Immobilie im Kaufvertrag zu trennen.
Denn Steuergegenstand ist lediglich die Immobilie selbst - und untrennbar mit dem Haus verbundenes Inventar, wie bspw.  ein fest verbauter Wandschrank.

Miterworbenes, bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, ein Kamin oder eine Sauna
gelten wiederum als Zubehör.

Um Steuern zu sparen, empfielt es sich den Wert des Zubehörs im Kaufvertad aufzulisten.
Die Finanzämter ziehen den Wert der beweglichen Gegenstände dann vom Kaufpreis der Immobilie ab.

Wenn der Wert der Immobilie so sinkt, müssen Käufer weniger Steuern zahlen.
Wie Immobilienkäufer in der Praxis so Steuern sparen können;
soll ein Rechenbeispiel verdeutlichen....

Rechenbeispiel

Eine Familie möchte eine Immobilie kaufen,
die laut notariel beglaubigtem Kaufvertag 300.000Euro kostet.
Da das Haus in Nordrhein Westfalen steht, beträgt der Grunderwerbsteuersatz 6,5 Prozent.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer berechnet sich nach dieser Formel:

Kaufpreis X Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer

Für das fiktive Beispiel ergibt sich daher folgender Wert:

300.000 Euro X 6,5 Prozent = 19.500 Euro

Können Immobilienkäufer jedoch frei bewegliche Gegenstände wie eine Küche für 8.000 Euro, eine Sauna für 3.000 Euro und ein Gartenhaus für 2.000 Euro auflisten,
reduziert sich die Bemessungsgrundlage um insgesamt 13.000 Euro.

Setzt der Immobilienkäufer diese Werte im Kaufvertrag an,
ändert sich die Höhe der Grunderwerbsteuer...

(300.000 Euro - 13.000 Euro)  X  6,5 Prozent = 18.655 Euro

Statt 19.500 Euro wären nur noch 18.655 Euro Steuern fällig...
Der Käufer könnte in diesem Beispiel also 845 Euro sparen....

Wer sich einen Teil der Steuerlast sparen möchte,
sollte beim Ausweisen von beweglichem Zubehör dennoch aufpassen
und keinem Rausch verfallen - den das macht die Finanzämter mißtrauisch.

Bei Bestandsimmobilien sollten Käufer die Preise für das Zubehör realistisch ansetzen.
Denn wer eine Standardküche mit 25.000 Euro ausweist,
sollte sich darauf einstellen, daß das Finanzamt Belege einfordert.

Schwierig wird es in der Regel,
wenn die steuerfreien Extras mehr als 15% des Gesamtpreises ausmachen...
Wer also bei einem Hauspreis von 300.000 Euro mehr als 45.000 Euro für Zubehör ansetzt, muß mit Nachfragen des Finanzamtes rechnen....


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Tipp 3: Instandhaltungsrücklagen im Kaufvertag vermerken

Immobilienkäufer, die sich für eine Eigentumswohnung entscheiden,
können ebenfalls einen Teil der Grunderwerbsteuer sparen...

Denn wer eine Wohnung kauft, erwirbt gleichzeitig einen Anteil an der Instandhaltunsrücklage.

Diese bildet eine Eigentümergemeinschaft eines Wohnkomplexes
für mögliche Renovierungsarbeiten am Gebäude.
Weisen  Käufer diesen Teil im Kaufvertag gesondert aus,
können sie die Steuerlast reduzieren...


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Tipp 4: Bei Teilgewerbe Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen

Wer vorhat, in seiner neuen Immobiliegleichzeitig zu leben und zu arbeiten,
kann ebenfalls steuerlicheVorteile geltend machen...

"In einem Teilgewerbe ist es möglich, die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe nachträglich von der Steuer abzusetzen. Jedoch müßten die Eigentümer
klar zwischen privatem und gewerblich genutztem Teil differenzieren.

Dazu sollten sie den Kaufpreis im Kaufvertag nach dem Verhältnis der privat
und gewerblich genutzten Fläche aufteilen.

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Tipp 5: Vermieter können Grunderwerbsteuer
             den Anschaffungskosten zurechnen und abschreiben

Immobilienkäufer, die ihre neu erworbene Immobilie vermieten möchten,
können die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen.
AlsTeil der Anschaffungskosten darf sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

Dabei ist allerdings zu beachten, daß die AfA nur über das Gebäude erfolgen darf,
da sich ein Grundstück im steuerlichen Sinne nicht abnutzt.
Weiterhin ist es nicht möglich, die Grunderwerbsteuer auf den Mieter umzulegen.

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