Ein Gedanke zur Baufinanzierung in aktueller Niedrigzinsphase
So ziemlich jeder Interessent und Erwerber einer Wohnimmobilie wird,
will er seine Wohnvorstellungen umsetzen, finanzieren und realisieren,
auf die Möglichkeiten des aktuellen Finanzmarktes zurückgreifen müssen....

Zunächst sollten wir in unseren Überlegungen darauf achten,
wie unser kompletter Finanzierungsbedarf eigentlich ausschaut...,
weil das Volumen unseres Finanzierungsbedarfs ist nicht nur der Kaufpreis,
den der Voreigentümer, vom Käufer zahlbar, zu erhalten erwartet....

Zwar hat die EZB ihr Programm der Staatsanleihenkäufe zum Jahresende 2018 gestoppt,
um "frisches" Geld in die Finanzkreisläufe zu pumpen,
jedoch läßt die weltwirtschaftliche Gesamtsituation davon ausgehen,
daß die Zentralbank auch in 2019 den Zinsatz für dort geparkte Gelder bei 0% belässt,
was sich weiterhin günstig auf den Markt und Preise der Baufinanzierungen,
und das allgemeine Zinzniveau auswirken sollte....

Die EZB orientiert sich an der etablierten Taylor-Regel, um den Leitzins festzulegen.
Jedoch hat sich gezeigt, daß sich die Vorgänge am Finanzmarkt
mit der Orphanides-Regel besser erklären und bewerten lassen....

Nach der Taylor-Regel sollte das Zinsniveau ab dem Sommer wieder ansteigen,
doch die Orphanides-Regel deutet eher auf eine weitere Absenkung hin....

Eine Vielzahl der Finanzfachleute erwartet,
daß uns diese "Zinsphase des billigen Geldes" wohl noch bis 2030 - 2040 erhalten bleibt,
weil es recht schierig erscheint, dieser laufenden Tendenz geeignet entgegenzuwirken....

Es bleibt also abzuwarten, wie sich das Zinsniveau weiterentwickeln wird....

 

Deutung der wesentlichen Faktoren einer Baufinanzierung:
Die monetäre Wirksamkeit des Miteinanders von Zins und Tilgung...

In aller Regel sollte es wohl den wenigsten von uns möglich sein,
daß wir sofort nach Unterschrift des notariell beurkundeten Kaufvertrages,
den vereinbarten und geforderten Kaufpreis für eine Immobilie
in bar "auf den Tisch des Hauses" legen....

Zwar existiert bereits im Vorfeld ein gewisser prozentualer Anteil Eigenkapital,
doch wir werden uns den höheren Anteil zum Bruttokaufpreis am Kapitalmarkt
aufnehmen und beschaffen müssen....

Der Bruttokaufpreis einer Immobilie berechnet sich,
indem wir die Kaufnebenkosten, die durch den Verkaufsvorgang entstehen,
dem vom ursprünglichen Eigentümer verlangten Kaufpreis hinzurechnen...

Das sind die Positionen: Notar-, Maklergebühren, Grunderwerbsteuer
Diese Kosten entstehen im Zusammenhang mit dem eigentlichen Immobilienkauf,
und können in heutiger Zeit in der Regel nicht mitfinanziert werden.

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Welche Positionen beinhaltet der Bruttokaufpreis einer Immobilie...?
In dieser Beispielrechnung wird von einer Immobilie Standort Remscheid/NRW,
Nettokaufpreis € 300.000,-  zuzüglich der anfallenden Nebenkosten ausgegangen....

a) Nettokaufpreis/Immobilienwert                                        € 300.000,-

b) Kosten des Notartermins/Gebührenordnung                + 1,5% - 2 % vom NKP

c) Grunderwerbsteuer/ Bundesland NRW                           +       6,50 % vom NKP

d) Kosten des Maklers, incl. MwSt.                                       +       3,57 % vom NKP
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    Bruttokaufpreis der Immobilie                ca. € 338.100,-

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So wurden in den 1980/90er Jahren noch sogenannte 110%-Finanzierungen angeboten.
Mithilfe dieser Finanzinstrumente konnte der eher unbedarfte Privatanleger
seinerzeit deutlich überteuerte, fremdvermietete Eigentumswohnungen
für "augenscheinlich kleines Geld,  billig..." zu spotthaft günstiger Belastung erwerben;
was sich jedoch "bar jedes Stabilitätsfaktors" wohl in der Praxis nicht bewährte...

Zwar werden aktuell auch 110%-Finanzierungen für den Immobilienerwerb angeboten,
diese sind jedoch mit gewissen Grundvoraussetzungen verknüpft,
die ein möglicher Darlehensnehmer zwingend mitbringen und erfüllen muss,
z.B. deutlich höhere Tilgungsquoten, exorbitant höheres Durchschnittseinkommen, u.s.w.

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                            Die zehn teuersten Fehler beim Immobilienkredit.....

 1)    Lückenhafte Finanzplanung
        
Planen Sie alle Kosten! Der Preis einer Immobilie entsteht nicht nur
         durch den Kauf Ihres Wunschobjektes; es folgen noch viele weitere Faktoren:

         Grunderwerbsteuer (In NRW 6,5 % vom Nettokaufpreis),

         Notar-Kosten (1,5 bis 2% vom Nettokaufpreis),

         sowie eventuell anfallende Maklergebühren

         sind nur einige Beispiele für Kostenfallen.
         Vielleicht nötige Renovierungsarbeiten, sowie der Umzug selbst
         kommen noch Ihr Budget belastend hinzu....

 2)    Fehlende Kosten bei Festpreisen
         Dieses "Vergessen..." lauert gelegentlich auf Bauherren,
         die sich für ein neues Fertighaus entschieden haben,
        den Kauf eines Baugrundstückes planen,
         und eventuell, in aller Vorfreude auf die eigenen vier Wände,
        die Erschließungskosten für die "eigene Scholle" schlabbern...,

         aber..., zum täglichen Leben in moderner Zeit
         wird nunmal auch Strom, Wasser, und ein Entwässerungssystem gebraucht,
         das neue Eigenheim muß mit dem örtlichen Kanalsystem verbunden sein,
         damit ein angenehmes, bequemes Wohnen auch technisch wirklich funktioniert...

         Diese Erschließungskosten sind i.d.R. kein Bestandteil des Kaufpreises,
         wird ein Fertighaus vom Hersteller gekauft...

         Da kommen schnell einigetausend Euro
         in dieser zwingenden und unvermeidbaren Notwendigkeit zusammen,
         und können ein riesiges Loch in die persönliche Finanzplanung reißen.
        

 3)    Fehlendes Eigenkapital
        Je höher der Anteil am Bruttokaufpreis ist, der durch Eigenkapital übernommen wird,
          desto geringere Kosten fallen während der Finanzierungsphase an.

         Die Bruttokalkulation beinhaltet die Kosten für den Notar, die Grunderwerbsteuer,
         
sowie eventuelle Maklergebühren.
          Diese Kosten können i.d.R. nicht über das Baudahrlehen mitfinanziert werden.

          Zudem... Wenn Sie die kompletten Nettokaufkosten über einen Kredit finanzieren,
          zahlen Sie 0,5 bis 1,0 Prozentpunkte mehr Zinsen im Vergleich
          zu einer 80%-Finanzierung...

          Planen Sie mit dem Eigenkapital nicht zu knapp...
          20 bis 30
Prozent des Bruttokaufpreises sollten schon vom Eigenkapital
          gedeckt sein. Hier gilt: Je mehr
desto besser....
          (Die klassische Methode des Aufbaus von Eigenkapital ist der Bausparvertrag...
           Nachfolgende Positionen werden in aller Regel von finanzierenden Banken

           als mögliches Eigenkapital gewertet....

            a) Persönliche Erparnisse in bar oder auf dem Konto

            b) Abtretbare Rückkaufswerte aus Lebensversicherungen

            c)  Vermögen aus Aktien, Investmentfonds und anderen Wertpapieren

            d) Bewertbare Grundschulden an anderen Immobilien... )
        

 4)     Schlechte Selbsteinschätzung 
          Vergessen Sie bei der Planung Ihre Lebensunterhaltkosten nicht!
          Oft werden Kostenpunkte unterschätzt und bringen den sorgsam aufgestellten Plan
          so später durcheinander...

           Wollen wir nachhaltig und langfristig effektiv unseren Wohntraum finanzieren,
           dann erscheint es sinnvoll, daß wir die üblichen Schwankungen des Finanzmarktes,
           also jene Tiefzins- und Hochzinsphasen intelligent und möglichst optimal nutzen...

           Dazu sollten wir unseren grundsätzlichen finanziellen Handlungsspielraum
           zuvor jedoch sicher bestimmen und  festlegen können...


           Stellen Sie Einnahmen und Ausgaben der letzten Jahre gegenüber,
           um Ihr Budget zu kennen und die Kauf-,
           Bau- und Finanzierungsphase besser planen zu können.

           Anhand von Kontoauszügen lassen sich die Ausgaben gut gegenüberstellen,
           sodass Sie Ihren Überschuss errechnen können.

           Dieser muss reichen...,
           um Kreditraten und Bewirtschaftungskosten finanzieren zu können.
           Übrigens... Rechnen Sie Ihre bis dato gezahlte Nettokaltmiete mit hinzu;
           jedoch ohne Nebenkosten...

           Auch in Ihren eigenen vier Wänden lebend,  werden Sie Kosten für Wasser, Strom,
           Müllabfuhr, Straßenreinigung, Grundsteuer, usw. tragen und bezahlen müssen.
    

 5)    Finger weg von zu niedrigen Tilgungsraten
        
Oft verlangen Banken nur sehr niedrige Beiträge,
         die jährlich getilgt werden müssen.

         Das verlockt zum Aufnehmen sehr hoher Kredite,
         da aktuell nur monatlich vergleichsweise kleine Zinsbeträge anfallen.
         Die Tilgung dauert dann jedoch sehr lange und ist anfällig für Zinsanstiege.

         Beispielsweise können Sie einen Kredit über 500.000 Euro
         mit einer Monatsrate von 1.000 Euro bei einem Zinssatz von 1,4%
         sowie einer Tilgung von 1% aufnehmen.


         Rechenbeispiel für die Tiefzinsphase

         Immobilienkredit                 500.000,-  Euro
         Tilgung 1,00 % p.a.                   5.000,-  Euro
         Zinskosten 1,40 % p.a.            7.000,- Euro
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         monatliche Belastung             1.000,- Euro
         Restkredit                            495.000,-  Euro


         Rechenbeispiel für die Hochzinsphase

         Immobilienkredit                 500.000,-    Euro
         Tilgung 1,00 % p.a.                   5.000,-    Euro
         Zinskosten 6,15 % p.a.         30.750,-     Euro
         __________________________________
         monatliche Belastung            2.979,17  Euro
        Restkredit                             495.000,-      Euro

         Allerdings nimmt die komplette Rückzahlung dann auch über 60 Jahre
         in Anspruch und ist anfällig für Zinserhöhungen nach Ablauf der Bindefrist.
 
         (Die persönlichen finanziellen Schwierigkeiten könnten zu dem Zeitpunkt anfangen,
          sobald der "billige" Erstvertrag des Kredites aus der Zinsbindungsfrist läuft...)

         Der Zinssatz, Ihre jährliche Tilgungsrate, die Wahl der Laufzeit des Kreditvertrages
         sind die wesentlichen Faktoren, über den sich Ihre individuelle Finanzierung
         optimieren, auf das eigene Leben anpassen und nachhaltig steuern liesse...

         Es waren wohl auch keine "Schrottimmobilien" (Auch der Laie erkennt schnell,
         ob ein Haus, eine Wohnung technisch nun etwas taugt, oder eher nicht...,),
        sondern eher "blind, dumm und gierig gestrickte Schrotthypotheken",
        die 2008 in den USA diese Immobilien- u. Finanzkrise auslösten,
         weil die verantwortlichen Baufinanzierer den unbedarften Endverbrauchern;
         aufgrund der vorlaufenden Niedrigzinsphase, "billiges" Baugeld suggerierten,
         so den frischen Bauherren, bzw. Käufern "unlogischen Finanzmüll" aufschwatzten;
         und das letztendlich in der Folge dieser Vorgänge amerikanische Baufinanzierer,
         wie "Fanny May", aber auch "Lehmann Brothers" finanztechnisch implodieren ließ... 

         Zwei bis drei Prozent Tilgungsrate sollten Sie sich mindestens leisten können.
         Insbesondere, wenn Sie die Immobilie als Altersvorsorge nutzen wollen,
         empfiehlt sich hier eine höhere Tilgungsrate,
         um den Kredit spätestens bei eigenem Renteneintritt auch abgezahlt zu haben.

 6)    Zinsbindung nicht zu kurz ansetzen
         Kurzfristig mag eine kurze Zinsbindung attraktiv scheinen,
         weil diese mit niedrigen Zinssätzen einhergeht.

         Sollte der Zinssatz nach Ablauf der Bindung jedoch deutlich ansteigen,
         kann die beste Planung durcheinandergebracht werden
         und das Eigenheim steht auf der Kippe...

        Planen Sie lieber eine langfristige Zinsbindung,
         auch wenn dies kurzfristig höhere Kosten bedeutet...

 7)    Keine Sondertilgungen möglich
         Viele Kredite lassen während der Zinsbindung
         eine Änderung der Tilgungsrate nicht zu -

         weder in die eine Richtung noch in die andere...

         In vielen Fällen wären flexiblere Raten jedoch nützlich für den Kreditnehmer,
         um so flexibel auf die eigene Situation reagieren zu können.

         Wählen Sie Kredite mit flexiblen Rückzahlungsmöglichkeiten.
         So können Sie auf Ereignisse im eigenen Leben reagieren....

 8)    Kosten durch hohe Bereitstellungszinsen
         Oft berechnen Banken deutlich höhere Bereitstellungszinsen
         als Zinsen auf das eigentliche Darlehen.
         So entstehen gerade zu Beginn der Bauphase oft hohe Kosten.

         Wenn Sie bspw. einen Kredit über 300.000 Euro aufnehmen
         und bereits ab dem zweiten Monat Bereitstellungszinsen zahlen müssen,
         kommen bei einem Bereitstellungszinssatz von 3 Prozent
         Zusatzkosten von 5250 Euro zusammen.

         Sollten Sie allerdings erst ab Beginn des zweiten Jahres
         Bereitsstellungszinsen zahlen, sparen Sie sich dieses Geld.

         Achten Sie bei der Kreditaufnahme auf den Zeitpunkt,
         ab dem Bereitstellungszinsen fällig sind und versuchen Sie,
         diesen Zeitpunkt möglichst lange herauszuschieben.

 9)    Ignorieren staatlicher Förderungen
         Die Fördergelder, die Sie vom Staat erhalten,
         bieten zumeist deutlich niedrigere Zinssätze als die eigene Hausbank.

         Insbesondere Familien mit Kindern oder Bauherren energieeffizienter Bauten
         werden günstig bezuschusst. In vielen Fällen bietet sich so
         ein vergleichsweise günstiger Weg zum Eigenheim an.

         Die Internetseite www.baufoerder.de  bietet die Möglichkeit,
         gezielt nach Angeboten des Bundes zu suchen.
         Auch eine Anfrage bei örtlichen Ämtern lohnt sich...

10)   Fehlende Vergleiche bei den Baufinanzierungskonditionen
        
Aktuell werden Baufinanzierungen (60% bis 80% Belastung,
         1% Tilgung, Laufzeit 10 bis 15 Jahre) durchschnittlich
         mit günstigstenfalls 0,68% bis 1,38% effektiv angeboten (Stand 02/2019).

         (Dieser Homepage sind sind Unterprogramme, wie z.B. ein Tilgungsrechner,
          ein Mietrechner, ein Budgetrechner, sowie eine Software für Annuitätendarlehen
          beigefügt, anhand derer der mathematisch bewanderte Interessent
          sich die diversen Finanzierungen und deren effektive Sinnhaftigkeit
          selbst durchrechnen und überprüfen kann....
          (Diese Rechner finden Sie in der Menueleiste/links auf dieser Homepage)

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           Wollten wir die uns entstehenden Kosten einer Immobilienfinanzierung
                     für die gesamte Finanzierungslaufzeit mal hochrechnen...,
          (...das heißt über die Gesamtlaufzeit von ca. 20 bis 35 Jahren kumuliert...)
  so könnten wir feststellen, daß der Verdienst unser Finanzierungspartner/der Bank
          uns ungefähr das gleiche Volumen kosten könnte, das wir ursprünglich

   dem Verkäufer der Immobilie für den Erwerb des neuen Eigenheimes bezahlten.....

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Der Richtwert für das Eigenkapital, über das ein Kauf-, oder Bauwilliger  verfügen sollte,
wird  z.Z. mit mindestens 20% bis 30% vom Bruttokufpreis der Immobilie angeraten...


Je geringer der Eigenkapitalanteil am Bruttokaufpreis eines Hauses/einer Wohnung,
umso teuerer wird die Fremdfinanzierung des benötigten Restkapitales...

Der logische Umkehrschluss...
Je höher der verfügbare Anteil des Eigenkapitales am Bruttokaufpreis einer Immobilie,
desto preisgünstiger wird die Finanzierung des erforderlichen Restkapitales...

 

NRW.Bank - Wohnbauförderung durch das Land Nordrhein-Westfalen

Die NRW.Bank ist die Förderbank für Nordrhein-Westfalen
mit Sitz in Düsseldorf und Münster.

Ihre Rechtsform ist die einer "Anstalt des öffentlichen Rechts".
Alleiniger Träger ist das Land Nordrhein-Westfalen: Gründung: 2002

 

 

 

 

 

Fundamenales zu Tilgung, Zinsen, Laufzeiten; zum Umgang mit dem "Zinsspread"....
Wollen wir uns unser Eigenheim seriös, kostenoptimiert und nachhaltig finanzieren,
so sollten wir uns die wesentlichen Faktoren, die Finanzierungs- und Tilgungsverlauf
maßgebend betimmen, uns etwas genauer vor Augen führen, uns bewusst machen...

Die Finanzierungsphase für eine Immobilie beginnt mit dem ersten Darlehensvertrag, oftmals mit einer Laufzeit von 10 bis 15 Jahren...
Die Laufzeit des Vertrages bestimmt  i.d.R. auch die Zinsbindung, also jenen Faktor,
aus dem sich zusammen mit dem geliehenen Betrag die Kosten des Kredites berechnen.

Je nach persönlichem finanziellen Hintergrund kann die Finanzierungsphase
für eine Immobilie durchschnittlich 25-35 Jahre bis zur endgültigen Tilgung des Kredites
in Anspruch nehmen....

Der Bauherr oder Käufer eines Hauses/einer Wohnung wird also wahrscheinlich
in einer Tiefzins-, sowohl  Hochzinsphase Finanzierungsverträge schließen müssen.

Im Jahr 2001 erlebten wir im Euroraum den Höhepunkt der Hochzinsphase
mit dem EZB-Leitzins von ca. 4,75 %. Diese Phase endete 2009 mit ca. 4,25 %.
Im Zuge der Finanzkrise in den USA sackte der Leitzins in 2010 auf das Niveau von 1 %.
Seit 2015 hat die EZB diesen Leitzins durchlaufend auf 0 % festgelegt.
Als normal angemessen wird ein  EZB-Leitzins von ca. 3% gewertet....
 

Die Bedeutung des EZB-Leitzinses für den Endverbraucher wird evtl. verständlicher;
verinnerlichten wir uns, daß eine Bank oder Sparkasse das Geld, das an den Kunden
via Verbraucher- oder Baukredit ausgegeben wird, sich selbst von der EZB
zum jeweils aktuellen Leitzins ausleiht; sich also refinanziert....

Das heißt, daß der Verdienst einer Bank/Sparkasse also aktuell bei ca. 0,6 bis 1,4 %
für durchschnittliche Baufinanzierungen liegt, weil sich der jeweils aktuelle Bauzins
aus der banküblichen Gewinnspanne, den Bearbeitungsgebühren und dem EZB-Zimskosten des Kreditinstitutes zusammensetzt.
Grob formuliert: Bankzins(effektiv)   ./.  EZB-Leitzins  = nominaler Bankertrag(brutto)

Mögliche Alternativansätze in einer Niedrigzinsphase
Nutzt ein finanzierender Käufer die Eigenheiten des Zinsspreads einigermaßen optimal,
dann könnte er bei seinen Zinskosten, bezogen auf die bis zur Tilgung des Darlehens
benötigte Gesamtlfinanzierungszeit, bis zu einige zehntausend Euro einsparen....

Finanzieren in einer Hochzinsphase... Worauf man achten sollte...
Die primäre Zielsetzung des Immobilieninteressierten könnte so lauten,
daß der ambitionierte Käufer zunächst sein Budget, seinen Betrag kennt,
den er monatlich in eine Finanzierung stecken könnte...
es sind ihm jedoch auch die Hoch- u. Tiefzinsphasen bewusst,
die bis zur abschließenden Tilgung des Kreditbedarfs zu durchstehen sind...

Dieser eingeplante Finanzierungsbetrag,
den der Interessent durchschnittlich aufbringen kann,
sollte jedoch möglichst, egal ob Hoch- oder Tiefzinsphase, nicht überschritten werden.

Ferner sollte die Finanzierungsphase spätestens zum Renteneintritt,
also nach rd. 30 Jahren abgeschlossen sein.

Eine Möglichkeit der Optimierung der Finanzierungsphase ließe sich erreichen,
werden die Eigenheiten des Zinsspreads in Hochzins- u. Tiefzinsphase ausgenutzt,
Entscheidend sind hier Zinssatz, Tilgungsrate und Vertragslaufzeit...

Hier empfiehlt sich die Auswahl
einer deutlich höheren Tilgungsrate in der Tiefzinsperiode,
die dann bei Neuvertrag in evtl. Hochzinsphase
auf ein relatives Minimum reduziert wird.,
um die Realbelastung auf gleichmä0igem Niveau zu halten...

Zwar gibt es auch Finanzierungsverträge mit rd. 35 Jahren Laufzeit,
die also beide möglichen Zinsphasen beinhalten...,
hier sind die möglichen Zinssätze aus beiden Phasen miteinander kumuliert berechnet,

Zudem wird die Möglichkeit der Sondertilgung häufig auf ca. 5% p.a. begrenzt.
Es ist also ein recht starres, unflexibles Vertragsgebilde....




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Wichtiger Hinweis zu wesentlichen Voraussetzungen,
die ein möglicher Käufer bereits im Vorfeld sicherstellen sollte,
bevor der gesetzl. vorgeschriebe Notartermin bestellt werden kann,
und gesichert geordnete Abläufe im Eigentumsübergang gewähren...

Eine solide und nachhaltig konzipierte Immobilienfinanzierung sollte jederzeit
die Grundvoraussetzung für jedes seriöse Immobiliengeschäft  sein....

(Aktivitäten unsererseits, die zu einer Finanzierungskonzeption führen sollen,
 setzen einen gesonderten, gleichlautenden Auftrag voraus....
 Diese Beratung kann als Bestandteil der Makleraktivitäten zur Immobilienvermittlung
 in Anspruch genommen werden, daher erfolgt keine zusätzliche Berechnung...)

Soll ein Notartermin zum Abschluß eines Kaufvertrages zur Immobilie bestellt werden,
so bedarf es im Vorfeld der Vorlage einer schriftlichen Finanzierungszusage
des finanzierenden Geldinstitutes.....


Diese Finanzierungszusage des mit der Finanzierung beauftragten Geldhauses
ist die schriftliche Bescheinigung; daß der vom Verkäufer geforderte Kaufpreis
der Immobilie zur sofortigen Auszahlung auf das Notaranderkonto bereitsteht.
 

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Die Grunderwerbsteuer: 
Was Käufer wissen müssen
und wie sie sparen können...

Für ihren Traum vom Eigenheimmüssen Immobilienkäufer nicht nur den Kaufpreis,
sondern auch viele Kaufnebenkosten bezahlen....

Eine größere Rechnung kommt dabei vom Finanzamt: Der Grunderwerbsteuerbescheid.
Mehrere tausend Euro sind es, die Immobilienkäufer bezahlen müssen -
doch in vielen Fällen lässt sich die Grunderwerbsteuer mit ein paar Tricks reduzieren.


Wer ein Grundstück, ein Haus oder eine Wohnung kaufen möchte,
sollte sich von Beginn an auf eine saftige Rechnung vom Finanzamt einstellen.

Denn sobald das Eigentum an einem Grundstück auf eine andere Person übergeht,
fällt einmalig Grunderwerbsteuer an -
und diese bewegt sich in der Regel im fünfstelligen Euro-Bereich.

Klassischerweise fällt die Steuer bei Kaufverträgen an,
sie kann aber auch in anderen Fällen fällig werden.
Dazu zählen beispielsweise: Grundstücksteilungen, Grudstückstauschverträge,
Überlassungen oder ein Meistgebot in Zwangsversteigerungsverfahren...

Die Grunderwerbsteuer berechnet sich aus zwei Faktoren...
 

Die Grunderwerbsteuer: Berechnung

Der notariel beglaubigte Kaufpreis im Kaufvertrag gilt als Bemessungsgrundlage.
Den Kaufpreis multiplizieren die Finanzämter mit dem zweiten Faktor,
dem Grunderwerbsteuersatz.

Die Höhe des Grunderwerbsteuersatzes ist seit dem 01. Januar 2006 Ländersache,
daher variieren die Steuersätze in Deutschland.

Am niedrigsten ist der Grunderwerbsteuersatz in Bayern und Sachsen.
Dort müssen Immobilienkäufer jeweils 3,5 % des Kaufpreises
als Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abführen.

Am meisten müssen Immobilienkäufer in Thüringen, Nordrhein-Westfalen,
Schleswig-Holstein, Brandenburg und im Saarland bezahlen.
Dort beträgt der Grunderwerbsteuersatz jeweils 6,5%.


Übersicht: Höhe der Grunderwerbsteuer

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Bundesland                              I                    Grunderwerbsteuersatz
                                                   I                    (Stand 09/2017)
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Baden-Würtemberg                 I                    5,0 Prozent
......................................................................................................................

Bayern                                       I                    3,5 Prozent ___________________________________________________________

Berlin                                         I                           6,0 Prozent
____________________________________________________________________

Brandenburg                            I                    6,5 Prozent
___________________________________________________________

Bremen                                      I                    5,0 Prozent
___________________________________________________________

Hamburg                                    I                    4,5 Prozent
___________________________________________________________________

Hessen                                       I                    6,0 Prozent
___________________________________________________________________

Mecklenburg-Vorpommern      I                    5,0 Prozent
___________________________________________________________________

Niedersachsen                          I                    5,0 Prozent
___________________________________________________________

Nordrhein-Westfalen                 I                    6,5 Prozent
___________________________________________________________

Rheinland-Pfalz                          I                    5,0 Prozent
___________________________________________________________________

Saarland                                      I                    6,5 Prozent
___________________________________________________________

Sachsen                                      I                    3,5 Prozent
___________________________________________________________

Sachsen-Anhalt                          I                    5,0 Prozent
___________________________________________________________

Schleswig-Holstein                    I                    6,5 Prozent
___________________________________________________________

Thüringen                                    I                    6,5 Prozent
___________________________________________________________

Es wird deutlich:
Die Höhe der Steuern unterscheidet sich in den verschiedenen Bundesländern stark.
Für ein Haus im Wert von € 300.000,- müssen Immobilienkäufer in Bayern  € 12.500,- Steuern zahlen - im benachbarten Thüringen sind es mit € 22.500,- doppelt so viel.

Wann müssen Immobilienkäufer mit der Steuer rechnen

Wer eine Immobilie kaufen möchte, sollte sich
rechtzeitig auf den Grunderwerbsteuerbescheid vom Finanzamt einstellen.
Denn die Steuer ist unmittelbar nach dem Hauskauf fällig.

Haben Käufer und Verkäufer den notariellen Kaufvertrag für die Immobilie
oder das Grundstück offiziel unterzeichnet, informiert der Notar das Finanzamt.
Dieses verschickt daraufhin den Grunderwerbsteuerbescheid
an die künftigen Eigentümer.

Immobilienkäufer müssen die Rechnung dann auch rasch zahlen,
denn es gilt offiziell eine Frist von vier Wochen,
in der dieser Betrag an das Finanzamt angewiesen werden muss (§15GrEStG)

Doch eine schnelle Abwicklung ist häufig auch im Interesse des Käufers -
denn erst nach Bezahlung der Grunderwerbsteuer
erhalten Sie eine sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung und können sich
als neue Eigentümer ins Grundbuch der Stadt/Gemeinde eintragen lassen.

Übrigens: Die Grunderwerbsteuer kann nicht von der Bank mitfinanziert werden.
Haus-/Wohnungskäufer müssen sie also aus der eigenen Tasche zahlen.
Daher suchen viele Immobilienkäufer nach Möglichkeiten,

die zusätzliche Belastung von meist mehreren tausend Euro zu reduzieren.

Steuererlass: Wer keine Steuern zahlen muss.

In manchen Fällen sind Immobilienkäufer von der Grunderwerbsteuer befreit.
Wer keine Grunderwerbsteuer zahlen muss, regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG).

Liegt der Preis für ein Grundstück etwa unter € 2.500,- ,
fällt keine Grunderwerbsteuer an (§3 Abs.1 GrEStG).

Fälschlicherweise denken manche, dass dieser Betrag stets als Freibetrag berücksichtigt
und vom Gesamtpreis abgezogen wird.
Doch sobald ein Grundstück oder eine Immobilie mehr als € 2.500,- beträgt,
müssen die Käufer auch auf den gesamten Kaufpreis Steuern zahlen.

Von der Grunderwerbsteuer befreit sind außerdem Erbschaften, Schenkungen
sowie Grundstücks-und Immobilienverkäufe unter Verwandten ersten Grades
oder zwischen Ehepartnern. Der Verkauf unter Ehepartnern findet beispielsweise
häufig bei Trennungen statt.

Tipp: Erbschaften oder Schenkungen sind zwar grunderwerbsteuerfrei -
dafür müssen die neuen Eigentümer mit Erbschaft- oder Schenkungsteuern rechnen.


Grunderwerbsteuer sparen: Die 5 besten Tipps

Tipp 1: Getrennte Vertäge oder Eigenleistung beim Neubau

Entscheiden sich Hauskäufer für einen Neubau,
gehen sie meist zunächst auf Grundstücksuche.
Erst im Anschluß beauftragen sie eine Baufirma, die das Haus baut.
Unter bestimmten Voraussetzungen fällt dann die Grunderwerbssteuer
auf den Grunstückspreis an...:

"Hier könnte es sinnvoll sein,
daß der Hausbauer für den Grundstückskauf  und die Bauleistung
zwei verschiedene Vertäge abschließt, außerdem sollten sie beide Verträge
keinesfalls am gleichen Tag, sondern zeitlich möglichst weit auseinanderliegend abschließen..."

Bei einem einheitlichen Bauvertrag vom Bauträger hingegen,
beispielsweise bei schlüsselfertigem Kauf,
geht das Finanzamt von einem einheitlichen Vertag aus;
Käufer müssen dann sowohl auf das Grundstück,
als auch auf die Bauleistung Grunderwerbsteuer zahlen.

Für diejenigen, die nicht um einen einheitlichen Gesamtvertrag
mit dem Bauträger herumkommen, könnte sich möglicherweise
ein Käufer vertaglich zu Eigenleistungen verpflichten,
um so die fiskale Bemessungsgrundlage, und damit die Steuerlast zu reduzieren.

Wer also selbst streicht, tapeziet oder Böden verlegt und sich so Handwerkerkosten spart,
kann zudem die Steuern reduzieren..

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Tipp 2: Bewegliches Zubehör bei Bestandsimmobilien rausrechnen...

Käufer von Bestandsimmobilien können die Grunderwerbsteuer ebenfalls reduzieren.
Der Kniff ist, bewegliche und unbewegliche Bestandteile einer Immobilie im Kaufvertrag zu trennen.
Denn Steuergegenstand ist lediglich die Immobilie selbst - und untrennbar mit dem Haus verbundenes Inventar, wie bspw.  ein fest verbauter Wandschrank.

Miterworbenes, bewegliches Inventar wie eine Einbauküche, ein Kamin oder eine Sauna
gelten wiederum als Zubehör.

Um Steuern zu sparen, empfielt es sich den Wert des Zubehörs im Kaufvertad aufzulisten.
Die Finanzämter ziehen den Wert der beweglichen Gegenstände dann vom Kaufpreis der Immobilie ab.

Wenn der Wert der Immobilie so sinkt, müssen Käufer weniger Steuern zahlen.
Wie Immobilienkäufer in der Praxis so Steuern sparen können;
soll ein Rechenbeispiel verdeutlichen....

Rechenbeispiel

Eine Familie möchte eine Immobilie kaufen,
die laut notariel beglaubigtem Kaufvertag 300.000Euro kostet.
Da das Haus in Nordrhein Westfalen steht, beträgt der Grunderwerbsteuersatz 6,5 Prozent.

Die Höhe der Grunderwerbsteuer berechnet sich nach dieser Formel:

Kaufpreis X Grunderwerbsteuersatz = Grunderwerbsteuer

Für das fiktive Beispiel ergibt sich daher folgender Wert:

300.000 Euro X 6,5 Prozent = 19.500 Euro

Können Immobilienkäufer jedoch frei bewegliche Gegenstände wie eine Küche für 8.000 Euro, eine Sauna für 3.000 Euro und ein Gartenhaus für 2.000 Euro auflisten,
reduziert sich die Bemessungsgrundlage um insgesamt 13.000 Euro.

Setzt der Immobilienkäufer diese Werte im Kaufvertrag an,
ändert sich die Höhe der Grunderwerbsteuer...

(300.000 Euro - 13.000 Euro)  X  6,5 Prozent = 18.655 Euro

Statt 19.500 Euro wären nur noch 18.655 Euro Steuern fällig...
Der Käufer könnte in diesem Beispiel also 845 Euro sparen....

Wer sich einen Teil der Steuerlast sparen möchte,
sollte beim Ausweisen von beweglichem Zubehör dennoch aufpassen
und keinem Rausch verfallen - den das macht die Finanzämter mißtrauisch.

Bei Bestandsimmobilien sollten Käufer die Preise für das Zubehör realistisch ansetzen.
Denn wer eine Standardküche mit 25.000 Euro ausweist,
sollte sich darauf einstellen, daß das Finanzamt Belege einfordert.

Schwierig wird es in der Regel,
wenn die steuerfreien Extras mehr als 15% des Gesamtpreises ausmachen...
Wer also bei einem Hauspreis von 300.000 Euro mehr als 45.000 Euro für Zubehör ansetzt, muß mit Nachfragen des Finanzamtes rechnen....


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Tipp 3: Instandhaltungsrücklagen im Kaufvertag vermerken

Immobilienkäufer, die sich für eine Eigentumswohnung entscheiden,
können ebenfalls einen Teil der Grunderwerbsteuer sparen...

Denn wer eine Wohnung kauft, erwirbt gleichzeitig einen Anteil an der Instandhaltunsrücklage.

Diese bildet eine Eigentümergemeinschaft eines Wohnkomplexes
für mögliche Renovierungsarbeiten am Gebäude.
Weisen  Käufer diesen Teil im Kaufvertag gesondert aus,
können sie die Steuerlast reduzieren...


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Tipp 4: Bei Teilgewerbe Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe absetzen

Wer vorhat, in seiner neuen Immobiliegleichzeitig zu leben und zu arbeiten,
kann ebenfalls steuerlicheVorteile geltend machen...

"In einem Teilgewerbe ist es möglich, die Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe nachträglich von der Steuer abzusetzen. Jedoch müßten die Eigentümer
klar zwischen privatem und gewerblich genutztem Teil differenzieren.

Dazu sollten sie den Kaufpreis im Kaufvertag nach dem Verhältnis der privat
und gewerblich genutzten Fläche aufteilen.

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Tipp 5: Vermieter können Grunderwerbsteuer
             den Anschaffungskosten zurechnen und abschreiben

Immobilienkäufer, die ihre neu erworbene Immobilie vermieten möchten,
können die Grunderwerbsteuer von der Steuer absetzen.
AlsTeil der Anschaffungskosten darf sie über die Nutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.

Dabei ist allerdings zu beachten, daß die AfA nur über das Gebäude erfolgen darf,
da sich ein Grundstück im steuerlichen Sinne nicht abnutzt.
Weiterhin ist es nicht möglich, die Grunderwerbsteuer auf den Mieter umzulegen.

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