Der Weg zur objektiv und juristisch sicheren Immobilienpreisbestimmung

Denken wir an das gesetzlich zugesicherte "Prinzip der Vertragsfreiheit",
so könnten wir meinen, dass auf dem Immobilienmarkt im Prinzip jeder machen kann,
was er will...

Doch so "hoppelt der Hase" nunmal nicht....,
denn es gibt eine ganze Reihe von Gesetzen und staatlichen Verordnungen,
die hier regulierend und lenkend einwirken....

Z.B. ordnend wirkt der § 138 Abs.1 BGB
Er hat die Sittenwidrigkeit und daher Nichtigkeit eines Rechtsgeschäftes zum Thema:
"Ein Rechtsgeschäft ist dann Wucher oder sittenwidrig,
wenn zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffälliges Miißverhältnis besteht."

In dem verhandelten Fall ging es um den Kaufpreis einer 33 qm großen ETW in Berlin.
Der Vehrkehrswert der ETW lag bei € 29.000,-. Als Verkaufspreis wurden € 76.200 verlangt.

Der gezahlte Kaufpreis berechnete sich also 2,63 mal höher als der Verkehrswert.
Hier atestierte das Gericht der Verkäuferin eine "verwerfliche Gesinnung".

In erster sowohl in zweiter Instanz entschieden die Richter zugunsten der Käuferin,
erklärte das Rechtsgeschäft für nichtig und ordnete die Rückabwicklung an.
In der Regel gilt das Doppelte vom Verkehrswert einer Immobilie als auffälliges Mißverhältnis.

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Das andere Extrem, hier von der untersten Möglichkeit der Preisgestaltung betrachtet,
stellt das gerichtlich angeordnete Verfahren der Zwangsversteigerung dar..


Es gibt vier Methoden der Verkaufswertberechnung,
die Wahl der Methode ist z.B. abhängig von der jeweiligen Nutzungsart;
entscheidend ist daher die Art der wirtschaftlichen Nutzung...


Die Einwertung nach der Immobilienwertverordnung 2010 ist dann sinnvoll,
wenn es sich um Wohnungen oder Häuser für die Eigennutzung handelt.

 

Der Verkehrswert einer Immobilie nach ImmobilienwertungsVerordnung 2010
Der Verkehrswert ist ein juristischer Maßstab, und ähnlich zu verstehen
wie der Vergleichsmietwert für den Vermietungsmarkt.
Der Verkehrswert errechnet sich nach den Vorgaben der ImmoWertV 2010
und beschreibt den juristisch objektiven Sachwert eines Objektes.

Plastisch erklärt: Was es gemäß der Vorgabe der ImmowertV 2010 kosten würde,
das gleiche Objekt im tatsächlichen Baujahr an anderer Stelle heute neu zu bauen..
.

Die wesentliche Aufgabe des Verkehrswertes besteht wohl darin,
dass rechnerisch ein Maßstab gebildet wird, der es dem Betrachter ermöglicht
die juristisch objektive Wertigkeit eines Hauses, einer Wohnung zu bestimmen.
Also Unterschiede in Baujahr, Beschaffenheit und Material vergleichen zu können.

Daher könnte sich der geforderte Verkaufspreis zu einem Haus, einer Wohnung
in einem Rahmen bewegen, der den Verkehrswert nicht um mehr als 95% über-,
bzw. nicht mehr als 20% unterschreitet, um juristisch akzeptabel zu sein.

Der juristische Maßstab des Verkehrswertes wird gelegentlich mit den realen Aufwendungen, die zum Bau oder Kauf...
tatsächlich erforderlich und notwendig waren, verwechselt...

Die Praxis lehrt jedoch, dass der Abverkauf eines Hauses, einer Wohnung sich deutlich
zügiger umsetzen lässt, liegt der Verkaufspreis relativ nahe oberhalb am Verkehrwert.

 

Zehn Gründe, die für den kfm. qualifizierten Makler sprechen...

1) Sie bieten Ihre Wohnung/ Ihr Haus technisch optimiert
     und deutlich kontakt-intensiver an..

2) Sie haben kfm. geschulte und profesionelle Kontrolle
    ob alle gesetzlich zwingend erforderlichen Dokumente,
    die für ein erfolgreiches Verkaufen notwendig sind,
    alle gesetzliche Vorgaben erfüllend, in gültiger Form vorliegen.

3) Sie werden kfm. qualifiziert durch den Verkaufsprozess begleitet...

4) Der mögliche Vertragspartner/Käufer wird bonitäts-geprüft...

5) Ihr persönlicher Vermögensschutz;
    Sie sind gegen finanzielle Schäden bis zu € 200.000,- versichert...,
    gegen mögliche kfm. Fehlentwicklungen im Verkaufsprozess...;
    Kalkulation des VK-Wertes, Energiepasspflicht, Käuferbonität, usw.
    (Zu dieser Vs.-Thematik existiert bundesweit keine gesetzl. Vorgabe....)

6) Die üblichen 19% Mehrwertsteuer entfallen, weil wir uns
    für eine Steuerbefreiung nach $19 Abs. 3 UStG entschieden haben.

7) Sie sparen sich Ihre individuell anfallenden Kosten und Ausgaben,
     die für die Suche nach einem geeigneten Käufer zu tragen wären...;
     für Zeitungsanzeigen, Immobilienplattformen
. u.ä. Aktivitäten...

8) Die Vermarktung Ihres Objektes verläuft professionell optimiert,
    zügig und intensiviert; mit kaufmännischer Sorgfalt, fachlich fundiert...

9) Sie ersparen sich erheblichen Zeitaufwand für den Verkaufsvorgang,
    zugleich sind Sie auf aktuellem Stand des Immobilienhandelsrechts.

10) Der gesetzes- und verordnungskonforme Ablauf des Prozederes
     des Verkaufsvorganges bis zur notariellen Beurkundung ist gewährleistet;
     auch hier ist der Makler verantwortlich und haftet...

 

 

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Für den Haus- oder Wohnungsverkauf notwendige Dokumente

Um ein Einfamilienhaus, eine Doppelhaushälfte, ein Reihenhaus
oder ein Mehrfamilienhaus zu verkaufen,
müssen diese Unterlagen vorliegen oder beigebracht werden...

# Grundbuchauszug, Abteilung I - III
# Finanzierungsunterlagen über eventuell bestehende Grundschulden
# Hypotheken- Auszug aus dem Liegenschaftskataster, Lageplan, Flurkarte
# Wohnflächenberechnung
# Grundrisspläne aller Geschosse
# Baugenehmigung
# Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
# Gebäudeversicherungspolice

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung sind diese Unterlagen zusätzlich beizubringen...

# Teilungserklärung
# Aktueller Wirtschaftsplan
# Die letzten drei Wohngeldabrechnungen

# Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen

Seit dem Jahr 2009 ist außerdem ein gültiger Energiepass beim Immobilienverkauf Pflicht.
 

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Um zu verdeutlichen, wie viele verschiedene Dinge beachtet und erledigt werden müssen
und wie komplex der Immobilienverkauf ist, sind hier die Aufgaben aufgelistet,
die notwendig sind, um eine Immobilien wie ein Einfamilienhaus
oder eine Eigentumswohnung erfolgreich zu verkaufen....

12 Maklerleistungen, die Sie persönlich entlasten

1)  BEGUTACHTUNG der Immobilie zur Ermittlung des aktuellen Verkaufswertes

2)  ÜBERPRÜFUNG aller vorliegenden Unterlagen und Erstellung von Fotokopien

3)  ENTWICKLUNG einer individuellen Verkaufsstrategie

4)  ERSTELLUNG eines aussagekräftigen Exposès

5)  VERÖFFENTLICHUNG des Angebotes in den unterschiedlichsten Verkaufsmedien

6)  KOORDINIERUNG und DURCHFÜHRUNG der Besichtigungen

7)  INTERESSENTENBETREUUNG, Ansprechpartner für detailierte Nachfragen

8)  BONITÄTSPRÜFUNG und HILFESTELLUNG bei Finanzierungsfragen

9)  VORBEREITUNG und BEURKUNDUNG des Kaufvertrages im Notariat

10) ABSCHLUSS der Grundschuld

11) ÜBERPRÜFUNG des Geldeinganges beim Verkäufer

12) ÜBERGABE des Objektes an den Käufer

 

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Ein jederzeit aktuelles und wichtiges Thema für jeden Verkäufer
und Käufer einer Immobilie:
Der Energieausweis nach EnEV2014

Am 01.Mai 2014 trat die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft.
Nach § 16a EnEV 2014 müssen bei Vorliegen eines gültigen Energieausweises
bestimmte Pflichtangaben in den Exposès und Immobilienanzeigen enthalten sein.

Sollten diese Angaben fehlen, kann dies ab Mai 2015 als Ordnungswidrigkeit
geahndet und mit einem Bußgeld belegt werden. Dies gilt mittlerweile auch für Privatpersonen.

Beschriebene Positionen und deren mögliche Abkürzungen

Die Art des Energieausweises

Verbrauchsausweis                                                                                V

Bedarfsausweis                                                                                       B

 

Der Energiebedarfs- oder Energieverbrauchswert in kWh/m² a

zum Beispiel                                                                                       257,65 kWh

Energieträger der Heizung/Hzg

Koks, Braunkohle, Steinkohle                                                               Ko
Heizöl                                                                                                          Öl
Erdgas, Flüssiggas                                                                                Gas
Fernwärme aus Heizwerk oder KWK                                                   FW
Brennholz, Holzpellets, Holzhackschnitzel                                          Hz
Elektrische Energie (auch Wärmepumpe), Strommix                        E

weitere Abkürzungen
Baujahr (Der Heizung...)                                                                           Bj
Energieeffizienzklasse                                                                       A+ bis H


Verbrauchswerte
Verbrauchsausweis, 257,65 kWh/m² a, Fernwärme aus Heizwerk, Baujahr 1962,
Effizienzklasse D

Hierzu mögliche Abkürzungen:

V, 257,65 kWh, FW, Bj. 1962, D

(Alle Angaben ohne Anspruch auf juristische Gewähr und Vollständigkeit.)

 

Energieausweis - was ist das?
Der Energieausweis, oder auch Energiepass genannt,
erteilt als offizielles Dokument Auskunft über den Energiebedarf einer Immobilie
im Hinblick auf Heizung und Warmwasser.


Warum ein Energieausweis?
Der Energieausweis erleichtert dem Käufer, Mieter oder Pächter eines Gebäudes
die Einschätzung der potentiellen Heiz- und Warmwasserkosten,
sowie den Vergleich der festgestellten Werte mit denen anderer Gebäude.

So soll der Energiepass zu mehr Transparenz führen
und Käufern, Pächtern oder Mietern eine Entscheidungshilfe bieten.

Darüber hinaus enthält der Energieausweis
Empfehlungen für Sanierungs- bzw. Modernisierungmaßnahmen
zur Absenkung des (evtl. erhöhten) Energiebedarfs.

Ein Energieausweis trägt indirekt dazu bei,
die Ziele der deutschen Energie- und Klimaschutzpolitik umzusetzen.

Die Bundesregierung plant
einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand bis zum Jahre 2050.

 


Rechtsgrundlage EnEV
Rechtsgrundlage des Energieausweises bildet die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV.

Seit dem 01.05.2014 ist die EnEV 2014 in Kraft, die mit Wirkung zum 01.Januar 2016 den energetischen Standard für Neubauten noch einmal erhöht hat.


Energieausweis-Pflicht
Grundsätzlich besteht die Energieausweis-Pflicht für Eigentümer von Wohnhäusern,
die verkauft, verpachtet oder neu vermietet werden sollen.

Unter die "Klassifizierung "Wohnhäuser" fallen alle Gebäude,
die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen.
Darunter fallen auch Wohn-, Alten- und Pflegeheime.

Auch für sogenannte "Nichtwohngebäude",
z.B. Büro-, Verwaltungsgebäude, besteht eine Ausweispflicht.
Darunter sind Gebäude wie Rathäuser, Schulen, Krankenhäuser, ect. zu klassifizieren.


Ausnahmen
1) Keinen Energieausweis benötigen kleine Wohngebäude
     von bis zu 50 qm Wohnfläche
2) Denkmalsgeschützte Gebäude sind bei Verkauf und Vermietung
     von der Ausweispflicht ausgenommen (§16 Abs.5 EnEV)
3) Für alle selbstgenutzten, also weder vermieteten, verkauften oder verpachteten Immobilien
     besteht eine Verpflichtung zum Nachweis eines Energieausweises ebenfalls nicht.

Zwei Arten von Energieausweisen
Nach Maßgabe der EnEV trifft jeden Eigentümer eines Wohn-
und Nichtwohngebäudes (mit Ausnahme der Selbstnutzung) eine Energieausweis-Pflicht.

Dabei ist zwischen zwei Arten von Energieausweisen zu unterscheiden....

Bedarfsausweis       (§18 EnEV)
Verbrauchsausweis (§19 EnEV)

Diese unterscheiden sich insbesondere in der Berechnung der Energiekennwerte.


Der Bedarfsausweis (§18 EnEV)
Dem bedarfsorientierten Energieausweis liegt ein technisches Gutachten zugrunde.
Dieses Gutachten ermittelt den theoretischen Energiebedarf anhand von
objektiven technischen Daten.

Dabei kommt es ausschließlich auf die baulichen Aspekte des Hauses an.

So werden neben der energetischen Beurteilung der Heizanlage
auch alle wärmeabgebenden Bauteile wie Fenster, Türen, Wände, Dächer
und Kellerdecken bewertet.

Vorteil
Da die Basis eines Bedarfsausweises objektive technische Daten sind,
ist die Aussagekraft eines solchen Energieausweises im Hinblick
auf die Energieeffizienz eines Gebäudes deutlich höher; als die eines Verbrauchsausweises.

Nachteil
Aufgrund des aufwendigeren Ermittlungsverfahrens liegen die Kosten
für eine Bedarfsausweis deutlich über denen eines Verbrauchsausweises.

Im günstigsten Falle kostet der Bedarfsausweis zwischen 200 Euro bis 350 Euro.
Die Kosten können je nach Anbieter sogar noch höher liegen.

Der Verbrauchsausweis (§19 EnEV)
Der verbrauchsorientierte Energieausweis
ermittelt die Energieeffizienz eines Gebäudes
anhand der tatsächlichen Verbrauchsdaten
der mindestens letzten drei Jahre.

Vorteil
Da diese Art des Energieausweises einfacher zu erstellen ist als der Bedarfsausweis, handelt es sich um die kostengünstigere Variante.

Die Kosten für den Verbrauchsausweis liegen in der Regel zwischen €30 und €100.

Nachteil
Die ermittelten Daten spiegeln keinen objektiven Wert wieder, sondern geben
allenfalls Auskunft über das persönliche Nutzverhalten des jeweiligen Verbrauchers.

Keine Umlage der Kosten für den Energieausweis
Die Kosten, die für die Ausstellung des Energieausweises anfallen,
hat der Eigentümer zu tragen.

Eine Umlage dieser Kosten auf den zukünftigen Käufer, Pächter
oder Mieter ist nicht zulässig.

Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis (§17 EnEV)
Nach Maßgabe der Bestimmungen der EnEV
hat der Hauseigentümer nicht in jedem Fall die Möglichkeit
zwischen Verbrauchs- und Bedarfsausweis zu wählen.

In diesem Zusammenhang ist zwischen den Anforderungen,
die insoweit an den Eigentümer eines Wohn- bzw. Nichtwohngebäudes
gestellt werden, zu unterscheiden.

Keine Wahlfreiheit bei Neubauten (Bedarfsausweis)
Für Eigentümer eines neuen Wohngebäudes ab Baujahr 2002
besteht bereits seit diesem Zeitpunkt keine Wahlmöglichkeit.
Sie sind grundsätzlich zur Vorlage eines Bedarfsausweises (§18 EnEV) verpflichtet.

Auch Eigentümer von neu gebauten Nichtwohngebäuden ist die Verpflichtung
zur Vorlage eines Bedarfsausweises seit dem 01.10.2007 auferlegt.

Grundsätzliche Wahlfreiheit für Altbauten bis 30.09.2008
Lediglich bis zum 30.09.2008 bestand für alle Hauseigentümer
(mit Ausnahme von Neubauten) unabhängig vom Typ des Wohngebäudes
und des Baujahres Wahlfreiheit bezüglich der Art des Energieausweises
(Verbrauchs- oder Bedarfsausweis)

Mit Wirkung zum 01.10.2008 wurde diese Wahlfreiheit
allerdings für einige Gebäudekategorien aufgehoben.

01.10.2008 Ende der Wahlfreiheit für bestimmte Altbauten
Gemäß der Bestimmung des § 17 Abs. 2 EnEV
ist die Wahlfreiheit seit dem 01.10.2008 aufgehoben worden,
deren Gebäude über weniger als fünf Wohneinheiten verfügen
und deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist.

Allerdings gilt dies nur dann, wenn das Gebäude nicht bereits bei Fertigstellung
das Anforderungsniveau der Wärmeverordnung vom 11.08.1977 eingehalten hat, oder durch spätere Veränderungen mindestens auf das Niveau gebacht worden ist.

So sind Hauseigentümer dieser Wohngebäudekategorie
seit diesem Zeitpunkt nunmehr verpflichtet, den höherwertigen und kostenintensiveren Bedarfsausweis gemäß § 18 EnEV erstellen zu lassen.

Der Verbrauchsausweis ist insoweit nicht mehr ausreichend.

Sollte allerdings der Eigentümer/Vermieter einer vor 1978 errichteten Immobilie
mit höchstens vier Wohneinheiten noch vor dem 01.10.2008,
also spätestens bis zum 30.09.2008 ein Verbrauchsausweis
bereits ausgestellt worden sein,verliert dieser seine Gültigkeit nicht.

In diesem Falle ist die Erstellung eines Bedarfsausweises nicht erforderlich.

Fortgelten der Wahlfreiheit für die übrigen Altbauten
Weiterhin Wahlfreiheit besteht für alle Eigentümer von Wohnhäusern,
die ab 1978 errichtet worden sind, sowie für alle Häuser
mit fünf oder mehr Wohneinheiten unabhängig vom Baujahr.

Auch die Eigentümer von alten Nichtwohngebäuden
können zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis frei wählen.


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Antrag auf Energieausweis nach EnEV
Der Energieausweis ist vom Hauseigentümer zu beantragen.
Entsprechende Anträge können bei Ausstellungsberechtigten
oder gegebenenfalls online gestellt werden.

Das Antragsformular umfasst vier(fünf) Seiten
und ist wie folgt aufgebaut:

Seite1: Enthält allgemeine Gebäudedaten

Seite2: Enthält die Kennwerte des Energiebedarfs (Bedarfsausweis)

Seite3: Enthält die Kennwerte des Energieverbrauchs (Verbrauchsausweis)

Seite4: Enthält Verbesserungsvorschläge
            für energetische Gebäudeeigenschaften (soweit möglich)

Seite5: Enthält allgemeine Begriffsbestimmungen,
            sowie Angaben zum Berechnungsverfahren.

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Ausstellungsberechtigte nach § 21 EnEV
Lediglich ein bestimmter Personenkreis ist berechtigt
einen Energieausweis auszustellen.

Um welchen Personenkreis es sich im Einzelnen handelt,
ist in § 21 EnEV abschließend geregelt.
Danach verfügen nachfolgende Personen über die erforderliche Qualifikation:

# Hochschulabsolventen der Fachrichtung Architektur, Hochbau,
   Bauingenieurwesen, Maschinenbau, technische Gebäudeausrüstung;
   Physik, Bauphysik und Elektrotechnik, bzw. Personen
   einer anderen technischen oder naturwissenschaftlichen Fachrichtung
   mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf einem oben genannten Gebiet.
   vgl. § 21 Abs.1 EnEV

# Absolventen des Studienganges Innenarchitektur

# Schornsteinfeger

# Selbstständige Handwerker mit u. ohne Meistertitel i.s. §21 Abs.1 Nr. 3 EnEV

# Staatlich anerkannte oder geprüfte Techniker, deren Ausbildung
   auch die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlagen
  oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasste.

# Personen, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder
   zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wasserschutzes
   oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind.

Dieser Personenkreis muss über diese Qualifikationen hinaus
über mindestens eine der nachfolgenden Zusatzqualifikationen verfügen.

# Mehr als 2 jährige Berufserfahrung in bau- oder anlagentechnischen Bereichen
  des Hochbaus oder Studienschwerpunkt im Bereich
  des  energiesparenden Bauens.

# Fortbildung nach Vorgaben der EnEV. vgl. § 21 Abs.2 Nr.2

# Vereidigte Sachverständiger im Bereich energiesparendes Bauen,
   oder in wesentlichen bau- oder anlagentechnischen Bereichen des Hochbaus.

Im Rahmen einer Sonderberechtigung darf ausnahmsweise
nachfolgender Personenkreis auch ohne vorgenannte "Basis- u. Zusatzqualifikationen" Energieausweise ausstellen:

# Geprüfte Energiefachberater (HWK),
   die vor dem 25.04.2007 als BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle)
   vor Ort als Berater registriert sind.

# Energiefachberater im Brennstoffhandel oder Industrie,
   die vor dem 25.04.2007 die Weiterbildung begonnen oder abgeschlossen haben.


 

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Rechtsfolgen bei rechtswidrigem Ausstellen eines Energieausweises
Wird ein Energieausweis von einer Person
ohne die erforderliche Berechtigung ausgestellt,
begeht dieser Aussteller eine Ordnungswidrigkeit.

So droht dem Fachmann,
der ohne die notwendige Berechtigung einen Energieausweis ausstellt,
ein Bußgeld bis zu 15.000 Euro.

Dies ergibt sich aus §27 Abs.2 Nr.2 EnEV und §8 Abs.1 Nr.2 EnEV.
 

Kennzeichen des Energieausweises - Bandtacho
Nach Ermittlung der erforderlichen Daten wird dem Gebäudeeigentümer
der Energieausweis durch den Ausstellungsberechtigten erteilt.

In dem Energieausweis selbst lässt sich das Ergebnis der Energieeffizienzermittlung
unter anderem anhand einer sogenannten "Bandtachos" ablesen.

Dabei hanfeldt es sich um eine graphische Darstellung des Energiebedarfs
eines Gebäudes durch eine in den Ampelfarben rot-gelb-grün gekennzeichnete Linie.

Auf dieser Linie ist eine Werteskala angegeben, auf der
ein Eigentümer die Effizienz der Energienutzung seines Gebäudes ablesen kann.

Die Einteilung auf dieser Skala beginnt im grünen Farbbereich
mit der Energieklassifizierung A+ und setzt sich dann fließend fort
über den gelben Farbbereich,
bis hin in den roten Bereich der Klassifizierung H.

Nach Maßgabe der Werteskala sind energetisch unbedenkliche Werte
im grünen Bereich angesiedelt.

Effizienzwerte auf der gelben Farbmarkierung
sind bereits modernisierungswürdig...

und bei rot untermalten Werten
ist eine Modernisierung im höchsten Maße geboten,
da es sich hierbei um die am wenigsten effiziente Energienutzung handelt.

(A, A+, B = abgestuft grüner Bereich  -  C, D, E, F = abgestuft gelber Bereich  - 
G + H  =  abgestuft roter Bereich)

Energieeffizienzklassen
Wurde der Energieausweis nach dem 01. Mai 2014 ausgestellt,
so weist er dem Gebäude eine Effizienzklasse zu...

Zudem ist der Energiebedarf für die Warmwasserbereitung
bei den alten Energieausweisen noch nicht einkalkuliert...,
daher gilt die Regel, dass "Werte von vor Mai 2014" mit ca. 20% pauschal
beaufschlagt werden, um den Wert 2014 zu errechnen, bzw. einzuschätzen.

Die Einteilung, die in der Form von Haushaltsgeräten bereits bekannt ist,
teilt die Energieeffizienz eines Gebäudes in die Klassen A+ bis H ein.

Dabei entspricht A+ der besten und H der schlechtesten Energieeffizienzklasse.

 

                          Energiepasswerte nach EnEV 2014

        Eine Übersicht zeigt die unterschiedlichen Energieeffizienzklassen
        und die ungefähren Energiekosten pro qm Wohnfläche eines Gebäudes.

        Ist bei einem vor dem 01.Mai 2014 ausgestellten Energieausweis
       der Warmwasserverbrauch nicht enthalten, muß der auf dem Ausweis
       genannte Energieverbrauchskennwert um eine Pauschale von 20% erhöht werden.
                                                                          
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                     Die energetische Qualität eines Gebäudes
Der energetische Zustand kann ein Faktor in der Kaufpreisbildung darstellen.
Ein hoher Energiekennwert stellt dabei ein wohnwertminderndes Merkmal dar
und kann zu einer niedrigeren Einwertung führen.

Ein niedriger Energieverbrauchskennwert ist im Gegensatz dazu
ein wohnwerterhöhendes Merkmal.

 

Typische Remscheider Energieverbrauchskennwerte (in kWh/ m²a)

                                                                        Zwei- Drittelspanne
                                          ___________________________________________

Baualtersklasse                    unterer Wert                 oberer Wert
_____________________________________________________________________________________________________________________

      bis 1948                   I                117                                 196
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 1949 bis 1959                   I                    116                                          187
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 1960 bis 1969               I                128                                 184

__________________________________________________________

 1970 bis 1984               I                113                                  221

__________________________________________________________

 1985 bis 1994               I                104                                  170

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       Ab 1995                   I                 89                                   153

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Quelle: Mietspiegel Stadt Remscheid 2015
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                                         Aktives RiskManagement
Unser "aktives RiskManagement" läßt sich wie folgt versehen,
dass alle Vorgänge im Procedere des Verkaufs einer Wohnung, eines Hauses,
die Schaden verursachen, und einen Fall der Maklerhaftung auslösen könnten,
mit viel Erfahrung, durchdacht, besonderer Sorgfalt und Weitblick behandelt werden.

Oberste Zielsetzung ist hier zunächst, dass wir
für den Verkäufer und den Käufer einer Immobilie möglichst optimale Lösungen in einer recht komplexen Thematik entwickeln.

 

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                           Maklerhaftung/Vermögensschadenhaftpflicht
Gerade die Thematik der Maklerhaftung wurde in der Vergangenheit gerne
so behandelt, sodass man durchaus das Gefühl entwickeln konnte,
dass es diese Maklerhaftung eigentlich garnicht gibt....

# Der Makler ist gegenüber Verkäufer und Käufer verantwortlich und haftbar
   für den regelkonformen Kaufpreis eines Objektes.

# Der Makler ist verantwortlich und haftbar
   für das Erstellen eines regelkonformen Angebotes, das alle gesetzlichen
   Vorgaben und Bestimmungen berücksichtigt.

# Der Makler ist verantwortlich und haftbar...
   für den regelkonformen Ablauf des Verkaufsprocederes,
   inclusive Besichtigungen.

# Der Makler ist verantwortlich und haftbar
   für die Zahlungsfähigkeit des Käufers.

Hier bildet eine Risikenbesicherung, die im Einzelfall
ein Volumen von bis zu 200.000 Euro aufweist, die letzte Auffanglinie,
um Verkäufer und Käufer vor Schaden bewahren zu können.
(Vermögensschäden sind Schäden, die sich weder als Personenschaden,
 noch als Sachschaden definieren lassen; also Vermögensschadenhaftpflicht.)

Doch schlussendlich...
Auch Versicherungsgesellschaften leben davon,
dass nichts Unvorhergesehenes, nichts Unangenehmes, nichts Schädliches passiert...; also Vermögensschadenhaftpflicht.

 

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                                                  Unsere Vergütung

Im Grundsatz ist der Anspruch auf  die Vergütung/Provision des Maklers in § 652 BGB gesetzlich geregelt.

Nachfolgende Voraussetzungen
sind für einen Provisionsanspruch Bedingung
:..

1) Es wurde ein rechtswirksamer Maklervertrag geschlossen.

2) Der Makler hat eine Maklertätigkeit erbracht

3) Es wurde ein Kaufvertrag oder Mietvertrag geschlossen.

4) Die Maklertätigkeit war Ursache des Vertragsschlusses.

5) Der Vertrag war nicht aufgrund eines Mangels
    im Nachhinein unwirksam.

 

Die Höhe der Provision, und wem die Rechnung gestellt wird,
orientiert sich hier an der üblichen Remscheider Praxis,...,
daher haben wir einen Provisionssatz von 3%  gewählt,
bzw. 5% bei Objekten mit einem Kaufpreis, der unter € 100.000,- liegt.

In aller Regel trägt der zukünftige Eigentümer, der Käufer
die Kosten für die Vermarktung der Immobilie......;
der Käufer wird im Normalfalle der Adressat unserer Rechnung...

Es gibt es eine Besonderheit:

Wir haben uns mit dem Fiskaljahr 2016
zu einer Kleinunternehmerregelung nach § 19 UStG entschlossen.

Daher entfällt die sonst übliche Umsatzsteuer von 19%,
sodass ausschließlich 3 %, bzw. 5% Provision
in Rechnung gestellt werden.

 

"Billiger ginge es immer",  zulasten von "Qualität der Maklerleistung",
       "Durchsatzgeschwindigkeit", "Ihrer finanziellen Absicherung"...

 

 

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