...und was wir als Wohnungsmakler für Sie tun können...

 

Zehn Gründe, die für den kfm. qualifizierten Makler sprechen...
(kfm. Qualifikation siehe unter dem Reiter "über uns/Team" )

1) Sie bieten Ihre Wohnung/Ihr Haus auf sechs(6) Portalen,
     inclusive unserer Homepage und dem Facebook-Account,
     gleichzeitig an, und erreichen eine maximierte Streuung...

    Sie bieten Ihre Wohnung/ Ihr Haus technisch optimiert
    und deutlich kontakt-intensiver an...
   
(siehe Beleg-Exposés auf dieser Homepage. Tab.: über uns/Tätigkeitsfelder)

2) Sie haben kfm. geschulte und professionelle Kontrolle,
    ob alle gesetzlich zwingend erforderlichen Dokumente,
    die für eine erfolgreiche Vermietung notwendig sind,
    alle gesetzl. Vorgaben erfüllend, in gültiger Form vorliegen...

3) Jeder möglicher Vertragspartner/Mieter wird bonitäts-geprüft...
      (Hierzu existiert keine gesetzl. Verpflichtung, dennoch ist der Makler       haftbar...

      Zu beachten ist jedoch, dass der Makler gesetzlich zur Verschwiegenheit
      gegenüber dem Vermieter verpflichtet ist...
      Daher erhalten Sie mit der Abrechnung einen schriftlichen Beleg,
      der zwar keine personenbezogenen Infos enthalt, jedoch dokumentiert,
      dass alle relevanten Daten zu der Person vorliegen;
      der Makler steht also auch bei wissentlichen Verschweigen eigener Bedenken
       zur Vertragsfähigkeit des möglichen Mieters in der vollen Haftung...)

 

4) Ihr Vermögensschutz....;
    Sie sind gegen evtl. Schäden bis zu € 200.000,- versichert...

      (Wohnungsverwalter nach §34d GwO sind hierzu gesetzlich verpflichtet....,
       für Immobilienmakler nach §34c GwO existiert diese gesetzl. Vorgabe nicht...)

      Ein Vermietungsvorgang birgt sehr unterschiedliche und vielschichtige Risiken,
      es sind nicht nur die Vorgaben des aktuellen Mietspiegels zu beachten,
      sondern auch die Regeln der EnEV2014 (Energieeinsparungsverordnung).
      Hier können sich bei Pannen unnötige Kostenpositionen,
      also Bußgelder in Höhe von bis zu € 15.000,- entwickeln....

      Gravierende Fehleinwertungen eines Wohnraumes (Mietpreis) zu Gunsten,
      aber auch zu Lasten des Vermieters/des Eigentümers sind abgesichert...
      (Maßstab sind die Vorgaben und Möglichkeiten, die der aktuelle Mietspiegel
       einer Stadt/Gemeinde anbietet, bzw. die ortsübliche Vergleichsmiete....)

      Auch die unglückliche Wahl des zukünftigen Mieters
      könnte sich zur unüberschaubaren Kostenfalle ausufern...

      Der Immobilienservice ist gegen jede denkbare Fehlentwicklung,
      die in einem Vermietungsvorgang auftreten kann, gegen jedmöglichen Schaden
      mit einem Volumen bis zu € 200.000,- versichert,
      um unsere Auftraggeber letztendlich schadlos zu halten...

 

5) Sie sparen sich Ihre individuell anfallenden Kosten und Ausgaben,
     die für die Suche eines Nachmieters von Ihnen zu tragen wären...,
     wie für Zeitungsanzeigen, Immobilienplattformen u.ä. Aktivitäten.

6) Es wird Ihnen keine Mehrwertsteuer berechnet,weil
    eine Befreiung von der USt. nach § 19 Abs. 3 UStG vorliegt.



(Ausprobieren, vielleicht "ergebnis-offen" herumgurken...,
oder doch lieber professionell, versiert und seriös vermieten...?)


7) Die Vermarktung Ihres Objektes verläuft zügig und intensiviert,
    mit kaufmännischer Sorgfalt, fachlich fundiert...
   
(siehe Statistik 2016/lfde. 2017/Reiter "über uns/Tätigkeitsfelder")

8) Ihre Kosten/Ihr Aufwand sind auch hier steuerlich absetzbar
    und mindern Ihre Steuerbelastung zum Jahresende...


 9) Sie ersparen sich Zeit und Aufwand für den Vermietungsvorgang;
      zugleich sind Sie informell auf aktuellem Stand des Mietrechts....

10) Der gesetzes- und verordnungskonforme Ablauf,
      das Prozedere des Vermietungsvorgangs, in den drei Phasen,
      bis zum Mietvertrag ist rechtssicher gewährleistet;
      auch hier ist der Makler.verantwortlich und haftet....

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(Unsere Leistungsbeschreibung...)

 

Welche Aufgaben übernimmt der Makler...?

Die Aufbereitungsphase
1) Er berechnet den Vergleichsmietwert einer Wohnung, eines Hauses...
    (Die Vergleichsmiete ist ein juristische Wertbegriff, ein Maßstab,
     den der Laie gelegentlich mit der real vom Mieter geforderten
     und zahlbaren Miete verwechselt...
     Die Vergleichsmiete berechnet sich nach den Vorgaben des  Mietspiegels.
     (Neuer Mietspiegel der Stadt Remscheid,  gültig seit 01.07.2016...)

    Diese Berechnung des Vergleichsmietwertes
    erhalten Sie schriftlich...;
    als Kalkulationsgrundlage für Ihre Unterlagen...


2) Er berät über die Gestaltungsmöglichkeiten des Mietpreises...

3) Er erstellt Bildmaterial und Exposé zu dem Mietobjekt...

4) Er produziert ein Video und das optische Material
    für einen virtuellen Rundgang durch die Wohnung/das Haus...

5) Er sorgt für die optimierte Angebotsstreuung
    auf dem Wohnungsmarkt...

 

Die Vermarktungsphase
1) Er ist erster Ansprechpartner für Anfragen
    und coordiniert mögliche Besichtigungstermine.
2) Er ist verantwortlich für die regelkonforme Durchführung der Besichtigung.
3) Er überprüft die Bonität möglicher Vertragspartner,
    bzw. sorgt für das Beibringen relevanter Nachweisbelege.
4) Er bereitet die Mietverträge zur Unterschriftsreife vor.

Der Makler ist verantwortlich und daher auch haftbar...

für die ordnungsgemäße Einwertung des Mietobjektes,
für das ordnungsgemäße Procedere des Besichtigungstermines,
für die Bonität und Zahlungsfähigkeit des Vertragspartners,
für die gesetzes- und verordnungskonforme Gestaltung des Angebotes.

Ihr Vermögensschutz, unsere Vermögensschadenhaftplicht
deckt mögliche Fehlentwicklungen
bis zu einem Schadensvolumen von € 200.000,-.

Zum 01. Juni 2015 trat das Mietrechtsnovellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft,
was u.a. zur Einführung des Bestellerprinzips führte...

Zugleich wird die Provision/Courtage,
die ein Makler für seine Dienste in Rechnung stellen darf,
im Bereich der Wohnraumvermietung auf
zwei (2) Monatsmieten nettokalt zzgl. MwSt beschränkt.

 

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Berechnen des Vergleichsmietwertes §558 BGB
nach Vorgabe des aktuellen Mietspiegels

Im Grundsatz ist es dem Vermieter/Eigentümer freigestellt,  
welchen monatlichen Betrag  er für die mietliche Überlassung (Mietzins/Miete)
seines Wohneigentums vom Mieter erwartet (Prinzip der Vertragsfreiheit)...

Allerdings beschränkt die "örtliche Vergleichsmiete"  nach §558 BGB,
wie diese durch den örtlichen Mietspiegel berechnet und defininiert wird, 
Ihre staatlich zugesicherte Vertragsfreiheit maßgeblich....;  
sie ist in evtl. juristischen Auseinandersetzungen relevant...

Zwar bleibt die staatlich zugesicherte Vertragsfreiheit dem Vermieter erhalten,
dennoch gibt es nach "unten und oben" prozentual festgelegte Freigrenzen.

Es sollte eine der Kernkompetenzen des Wohnungsmaklers sein, dass er
den Wert der Vergleichsdurchschnittsmiete einer Wohnung berechnen kann,
und die gesetzliche Zulässigkeit eines möglichen Mietanhebungswunsches.
(Vgl. Reiter/Vorgaben des örtlichen Mietspiegels auf dieser Homepage)

So beschreibt der in den letzten Monaten häufig zitierte Begriff "Mietpreisbremse"
jenen Umstand, dass bei einer Neuvermietung die eingeforderte Monatsmiete
den berechneten "Vergleichsmietwert" nur um max. 10% überschreiten darf.

Der Wohnungsmakler ist verantwortlich und haftbar
für die Einhaltung und Durchführung der Bestimmungen des Mietspiegels
gegenüber dem Eigentümer/Vermieter und dem Mieter...

 

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           Erstellen des Exposés, Produktion des Bildmaterials, eines Videoclips

                         Datensammlung, gesetzliche Vorgaben, Exposé

                                                          Die Wohnlage
Ihre zukünftigen Mieter brauchen zunächst einmal solide Grundinformationen...., z.B....
Wo liegt der neue Wohnsitz... Gibt es vielleicht Schulen, Kindergärten, Ärzte,
städtische und soziale Einrichtungen in der Nähe; und/oder evtl. Einkaufsmöglichkeiten..

                        Die technischen Daten einer Wohnung/eines Hauses
Welche Wohnfläche steht zur Verfügung...?. Wieviele Zimmer hat die Wohnung...?
Hat das Objekt einen Balkon, eine Terrasse, oder ist ein Gartenanteil zugeordnet?
In welchem Stockwerk befindet sich die Wohnung, oder liegt sie ebenerdig?

Gehört zu der Mietwohnung  ein Keller, ein Dachboden, ein Waschkeller,
ein Trockenraum, eine Garage, vielleicht ein Parkplatz, oder gibt es einen Aufzug...?

Ist zu der Wohnung, zu dem Haus eine Grundrisszeichnung verfügbar?
Eine Kopie dieser Grundrisszeichnung könnte dem zukünftigen Mieter sein Planen
der konkreten Positionierung der einzelnen Möbelstücke erheblich erleichtern....

                                                                Die Kosten

Die Kosten, die die wohnliche Nutzung des Mietobjektes entwickeln,
sind ein wesentlicher Bestandteil der Daten, die ein Exposé enthalten muss...

a)  Wie hoch ist die monatliche Nettokaltmiete...?
b)  Wie hoch sind die monatlichen Nebenkosten..., und wie berechnen sich diese...?
c)  Wird bei Vertragsschluss eine Kaution fällig, und in welcher Höhe...?

Sollen die üblichen gesetzlichen Regelungen vertraglich gelten,
oder sind hiervon abweichende Zeiträume und Konditionen erwünscht....?


Der Energieausweis/Energieeinsparungsverordnung2014 (EnEV2014)
Am 01.Mai 2014 trat die novellierte Energieeinsparverordnung (EnEV 2014) in Kraft.
Nach § 16 a EnEV 2014 müssen bei Vorliegen eines gültigen Energieausweises
bestimmte Pflichtangaben in Immobilinanzeigen und Exposès enthalten sein.

Sollten diese Angaben fehlen, kann dies ab Mai 2015 als Ordnungswidrigkeit geahndet
und mit einem Bußgeld belegt werden. Dies gilt mittlerweile auch für Privatpersonen.

Beschriebene Positionen und deren Abkürzungen
Art des Energieausweises

Verbrauchsausweis                                                                      V
Bedarfsausweis                                                                            B

Der Energie- oder Energieverbrauchswert in kwh/(m²a)
zum Beispiel                                                                         248, 60 KWh

Energieträger der Heizung/HZG
Koks, Braunkohle,Steinkohle                                                     Ko
Heizöl                                                                                               Öl
Erdgas, Flüssiggas                                                                     Gas
Fernwärme aus Heizwerk oder KWK                                        FW
Brennholz, Holzpellets; Holzhackschnitzel                               HZ
Elektrische Energie(auch Wärmepumpe),                                E
Strommix

Weitere Abkürzungen
Baujahr (der Heizung...)                                                                Bj
Energieeffizienzklasse                                                             A+ bis H

Mögl. Darstellung der Verbrauchswerte
Verbrauchsausweis 122 kwh/(m² a), Fernwärmw aus Heizwerk, Baujahr 1962
Energieeffizienzklasse D

Die hierzu möglichen Abkürzungen....
V, 122 kWh, FW, 1962, D



Energieausweis - Was ist das?
Der Energieausweis, oder auch Energiepass genannt,
erteilt als offizielles Dokument Auskunft über den Energiebedarf einer Immobilie
im Hinblick auf Heizung und Warmwasser.

Warum ein Energieausweis?
Der Energieausweis erleichtert dem Mieter, Käufer oder Pächter
die Einschätzung der potentiellen Heiz- und Warmwasserkosten,
sowie den Vergleich der festgestellten Werte mit denen anderer Gebäude.

So soll der Energiepass zu mehr Transparenz führen
und den Mietern, Käufern oder Pächtern eine Entscheidungshilfe bieten.

Darüber hinaus enthält der Energieausweis Empfehlungen
für Sanierungs- bzw. Modernisierungsmaßnahmen
zur Absenkung des (eventuell erhöhten) Energiebedarfs.

Ein Energieausweis trägt indirekt dazu bei,
die Ziele der deutschen Energie- und Klimapolitik umzusetzen.

Die Bundesregierung plant einen nahezu klimaneutralen Gebäudebestand
bis zum Jahre 2050.


Rechtsgrundlage EnEV
Rechtsgrundlage des Energieausweises bildet die Energieeinsparverordnung, kurz EnEV.
Seit dem 01.05.2014 ist die EnEV 2014 in Kraft, die mit Wirkung zum 01.Januar 2016
den energetischen Standard für Neubauten nochmals erhöht hat.

Energieausweis-Pflicht
Grundsätzlich besteht die Energieausweis-Pflicht für Eigentümer von Wohnhäusern,
die neu vermietet, verkauft oder verpachtet werden sollen.

Unter die Klassifizierung "Wohnhaus" fallen alle Gebäude,
die nach ihrer Zweckbestimmung überwiegend dem Wohnen dienen.
Darunter fallen auch Wohn-, Alten-, und Pflegeheime.
Auch für sogenannte "Nichtwohngebäude" (Büro- Verwaltungsgebäude)
besteht eine Energieausweis-Pflicht. Darunter sind Gebäude wie,
Rathäuser, Schulen, Krankenhäuser ect. zu klassifizieren.

Ausnahmen
- Keinen Energieausweis benötigen kleine Wohngebäude
  von bis zu 50 m² Nutzfläche.

-  Denkmalgeschützte sind bei Verkauf und Vermietung
   von der Energieausweispflicht ausgenommen (§ 16 Abs. 5 EnEV).

-  Für alle selbstgenutzten, also weder vermieteten, verkauften
   oder verpachteten Immobilien besteht eine Verpflichtung zum Nachweis
   eines Energieausweises ebenfalls nicht.

Und ältere Energieausweise?
Alte Energieausweise, die vor dem 01.Oktober 2007 ausgestellt wurden,
werden zum 31.Oktober 2014 ungültig.

Jedoch ältere Energieausweise, die nach den Regeln der EnEV 2007 oder 2009
erstellt wurden, behalten ihre Gültigkeit.

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Zwei Arten von Energieausweisen
Nach Maßgabe der EnEV trifft jeden Eigentümer
eines Wohn- und Nichtwohngebeäudes (mit Ausnahme der Selbstnutzung)
eine Energieausweis-Pflicht.

Dabei ist zwischen zwei Arten von Energieausweisen zu unterscheiden:
den Bedarfsausweis und den Verbrauchsausweis.

Bedarfsausweis (§ 18 EnEV)
Dem bedarfsorientierte Energieausweis liegt ein technisches Gutachten zugrunde.
Dieses Gutachten ermittelt den theoretischen Energiebedarf eines Gebäudes
anhand von objektiven technischen Daten.

Dabei kommt es ausschließlich auf die baulichen Aspekte des Hauses an.
So werden neben der energetischen Beurteilung der Heizanlage

auch alle wärmeabgebenden Bauteile wie Fenster, Türen, Wände,
Dächer und Kellerdecken bewertet.

Vorteil
Da die Basis eines Bedarfsausweises objektive technische Daten sind,
ist die Aussagekraft eines solchen Energieausweises im Hinblick
auf die Energieeffizienz eines Gebäudes deutlich höher,
als die eines Verbrauchsausweises.

Nachteil
Auf Grund des aufwändigeren Ermittlungsverfahrens liegen die Kosten
für einen Bedarfsausweis über denen eines Verbrauchsausweises.

Im günstigen Fall kostet der Bedarfsausweis zwischen 200,- bis 350,- Euro.
Die Kosten können je nach Anbieter sogar noch höher liegen.

 

Verbrauchsausweis (§ 19 EnEV)
Der verbrauchsorientierte Energieauswies ermittelt die Energieeffizienz
eines Gebäudes anhand der tatsächlichen Verbrauchsdaten
der (mindesten) drei Jahre.

Vorteil
Da diese Art des Energieausweises einfacher zu erstellen ist als der Bedarfsausweis,
handelt es sich um die kostengünstiger Variante.
Die Kosten für den Verbrauchsausweis liegen in der Regel
zwischen 30 Euro und 100 Euro.

Nachteil
Die ermittelten Daten spiegeln keine objektiven Werte wieder,
sondern geben allenfalls Auskunft über das persönliche Nutzverhalten
des jeweiligen Verbrauchers.



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Keine Umlage der Kosten für den Energieausweis
Die Kosten, die für die Ausstellung des Energieausweises anfallen,
hat der Eigentümer zu tragen.

Eine Umlage dieser Kosten auf den zukünftigen Mieter,
Käufer oder Pächter ist nicht zulässig.

Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweis (§ 17 EnEV)?
Nach Maßgabe der Bestimmungen der EnEV
hat der Hauseigentümer nicht in jedem Fall die Möglichkeit
zwischen dem Verbrauchs- und dem Bedarfsausweis frei zu wählen.

In diesem Zusammenhang ist zwischen den Anforderungen,
die insoweit an den Eigentümer eines Wohn- bzw. Nichtwohngebäudes
gestellt werden, zu unterscheiden.

Keine Wahlfreiheit bei Neubau (Bedarfsausweis)
Für Eigentümer eines neuen Wohngebäudes ab Baujahr 2002
besteht bereits seit diesem Zeitpunkt keine Wahlmöglichkeit.
Sie sind grundsätzlich zur Vorlage eines Bedarfsausweises (§18 EnEV) verpflichtet.

Auch Eigentümer von neu gebauten Nichtwohngebäuden ist die Verpflichtung
zur Vorlage eines Bedarfsausweises seit dem 01.10.2007 auferlegt.

Grundsätzliche Wahlfreiheit für Altbauten bis 30.09.2008
Lediglich bis zum 30.09.2008 bestand für alle Hauseigentümer (mit Ausnahme von Neubauten) unabhängig vom Typ Wohngebäudes und des Baujahres Wahlfreiheit bezüglich der Art des Energieausweises (Verbr.-ausweis oder Bedarfsausweis).

Mit Wirkung zum 01.10.2008 wurde diese Wahlfreiheit
allerdings für einige Gebäudekategorien aufgehoben.

01.10.2008 - Ende der Wahlfreiheit für bestimmten Altbau

Wohngebäudekategorie
Gemäß der Bestimmung des §17 Abs. 2 EnEV
ist diese Wahlfreiheit seit dem 01.10.2008 für Eigentümer aufgehoben worden,
deren Gebäude über weniger als fünf Wohneinheiten verfügen
und deren Bauantrag vor dem 01.11.1977 gestellt worden ist.

Allerdings gilt dies nur dann,
wenn das Gebäude  nicht bereits bei Fertigstellung das Anforderungsniveau
der Wärmeschutzverordnung vom 11.08.1977 eingehalten hat
oder durch spätere Veränderung mindestens auf das Niveau gebracht worden ist.

So sind Hauseigentümer dieser Wohngebäudekategorie seit diesem Zeitpunkt
nunmehr verpflichtet, den höherwertigen und kostenintensiveren Bedarfsausweis
gemäß §18 EnEV erstellen zu lassen.

Der Verbrauchsausweis ist nicht mehr ausreichend.

Sollte allerdings dem Eigentümer/Vermieter einer vor 1978 errichteten Immobilie
mit höchstens vier Wohneinheiten noch vordem 01.10.2008, also spätestens
bis zum 30.09.2008 ein Verbrauchsausweis bereits ausgestellt worden sein,
verliert dieser seine Gültigkeit nicht.

In diesem Fall ist die Erstellung eines Bedarfsausweises nicht erforderlich.


Fortgelten der Wahlfreiheit für die übrigen Altbauten
Weiterhin Wahlfreiheit besteht für alle Eigentümer von Wohnhäusern,
die ab 1978 errichtet worden sind, sowie für alle Wohnhäuser mit fünf
oder mehr Wohneinheiten unabhängig vom Baujahr.

Auch die Eigentümer von alten Nichtwohngebäuden können
zwischen einem Verbrauchs- und einem Bedarfsausweis frei wählen.

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                             Antrag auf Energieausweis nach EnEV
Der Energieausweis ist vom Hauseigentümer zu beantragen.
Entsprechende Anträge können bei Ausstellungsberechtigten
gegebenenfalls online gestellt werden.

Das Antragsformular umfasst vier (5) Seiten und ist wie folgt aufgebaut:

Seite1:   Enthält allgemeine Gebäudedaten.

Seite2:   Enthält die Kennwerte des Energiebedarfs (Bedarfsausweis)

Seite3:   Enthält die Kennwerte des Energieverbrauchs (Verbrauchsausweis)

Seite4:   Enthält Verbesserungsvorschläge für energetische Gebäude-         
                verbesserungen (soweit möglich)

Seite5:   Enthält allgemeine Begriffsbestimmungen,
                sowie Angaben zum Berechnungsverfahren.

 

                               Ausstellungsberechtigte  ( § 21 EnEV )

Lediglich ein bestimmter Personenkreis ist berechtigt,
eine Energieausweis auszustellen. Um welchen Personenkreis
es sich im Einzelnen handelt, ist in § 21 EnEV abschließend geregelt.

                                Danach verfügen nachfolgende Personen
                                    über die erforderliche Qualifikation:


- Hochschulabsolventen der Fachrichtung Architektur, Hochbau, Bauingengieur-
  wesen, Maschinenbau, Technische Gebäudeausrüstung, Physik, Bauphysik
  und Elektrotechnik bzw. Personen einer anderen technischen oder naturwissen-
  schaftlichen Fachrichtung mit einem Ausbildungsschwerpunkt auf einem
  der genannten Gebiete. vgl. § 21 Abs. 1 S 3 EnEV.

- Absolventen des Studiengangs Innenarchitektur

- Schornsteinfeger

- selbstständige Handwerker mit u. ohne Meistertitel i.Sinne § 21 Abs.1 Nr.3 EnEV
  (z.b. aus den Bereichen Sanitärtechnik/Heizungsbau)

- Staatlich anerkannte od. geprüfte Techniker,
  deren Ausbildung auch die Beurteilung von Heizungs- und Warmwasserbereitung
  oder die Beurteilung von Lüftungs- und Klimaanlagen umfasste.

- Personen, die nach bauordnungsrechtlichen Vorschriften der Länder
  zur Unterzeichnung von bautechnischen Nachweisen des Wärmeschutzes
  oder der Energieeinsparung bei der Errichtung von Gebäuden berechtigt sind.

Dieser Personenkreis muss über diese Qualifikation hinaus
über mindestens eine der nachfolgenden weiteren Zusatzqualifikationen verfügen.

- Mehr als 2-jährige Berufserfahrung in bau- oder anlagetechnischen Bereichen
  des Hochbaus oder Studienschwerpunkt im Bereich des energiesparenden    Bauens.

- Fortbildung nach Vorgaben der EnEV. vgl. §21 Abs.2 Nr.2

- Vereidigter Sachverständiger im Bereich energiesparendes Bauen
  oder in wesentlichen bau- oder anlagetechnischen Bereichen des Hochbaus.

Im Rahmen einer Sonderberechtigung darf ausnahmsweise nachfolgender Personenkreis auch ohne vorgenannte "Basis- und Zusatzqualifikationen" Energieausweise austellen:

- Geprüfte Energiefachberater (HWK), die vor dem 25.04.2007 als BAFA
  (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) als vor Ort Berater registriet sind.
- Energiefachberater im Baustoff-Fachhandel, die vor dem 25.04.2007
  die Weiterbildung begonnen oder abgeschlossen haben.

 

Rechtsfolgen bei rechtswidrigem Ausstellen eines Energieausweises

Wird ein Energieausweis von einer Person ohne die erforderliche Berechtigung ausgestellt,
begeht dieser Aussteller eine Ordnungswidrigkeit.

So droht dem Fachmann, der ohne die notwendige Berechtigung
einen Energieausweis ausstellt, ein Bußgeld von bis zu 15.000,- Euro.
(Dies ergibt sich aus §27 Abs.2 Nr.2 EnEV und §8 Abs.1 Nr.2 EnEG.)

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Kennzeichen des Energieausweises

Bandtacho
Nach Ermittlung der erforderlichen Daten wird dem Gebäudeeigentümer
der Energieausweis durch einen Ausstellungsberechtigten erteilt.

In dem Energieausweis selbst lässt sich das Ergebnis der Energieeffizienzwertermittlung unter anderem anhand eines sogenannten Bandtachos ablesen.

Dabei handelt es sich um eine grafische Darstellung des Energiebedarfs eines Gebäudes durch eine in den Ampelfarben grün-gelb-rot gekennzeichneten Linie.

Auf dieser Linie ist eine Werteskala angegeben, auf der der Gebäudeeigentümer
die Effizienz der Energienutzung seines Gebäudes ablesen kann.

Die Einstellungen auf dieser Skala beginnen im grünen Farbbereich
mit der Energieklassifizierung A+ und setzen sich dann fließend fort
über den gelben Farbbereich bis hin in den roten Farbbereich der Klassifizierung H.

Nach Maßgabe der Werteskala
sind energetisch unbedenkliche Werte im "grünen Bereich" angesiedelt.

Effizienzwerte auf der "gelben Farbmarkierung" sind bereits modernisierungswürdig

und bei "rot untermalten Werten" ist eine Modernisierung im höchsten Maße geboten,
da es sich um die am wenigsten effiziente Energienutzung handelt.

Die Einteilungen auf dieser Skala beginnen im grünen Farbbereich
mit der Energieklassifizierung A+ und setzen sich dann fließend fort
bis hin in den roten Bereich der Klassifizierung H.

Nach Maßgabe der Werteskala sind energetisch unbedenkliche Werte
im grünen Bereich angesiedelt.

Effizienswerte auf der gelben Farbmarkierung sind bereits modernisierungswürdig.

und bei rot untermalten Werten ist eine Modernisierung im höchsten Maße geboten,
da es sich hierbei um die am wenigsten effiziente Energienutzung handelt.

(A+, A, B = abgestuft grüner Bereich   -   C, D, E, F = abgestuft gelber Bereich  -
G und H = abgestuft roter Bereich)


Energieeffiziensklassen
Wurde der Energieausweis nach dem 01. Mai 2014 ausgestellt,
so weist er dem Gebäude eine Effiziensklasse zu.

Zudem ist der Energiebedarf für die Warmwasserbereitung
bei den alten Energieausweisen noch nicht einkalkuliert...;
daher gilt die Regel, dass "Werte von vor Mai 2014" mit ca. 20% pauschal
beaufschlagt werden, um den Wert 2014 zu errechen, bzw. abzuschätzen.

Die Einteilung, die in der Form von Haushaltsgeräten bereits bekannt ist,
teilt die Energieeffizienz eines Gebäudes in die Klasse A+ bis H ein.
Dabei entspricht A+ der besten und H der schlechtesten Energieeffizienzklasse.

Bei Gebäuden mit einer A+ Einteilung liegt der Endenergiebedarf oder -verbrauch
bei unter 30kWh/m² pro Jahr, bei der Effizienzklasse H hingegen liegt dieser Wert
bei über 250 kWh/m².     

Eine Übersicht zeigt die unterschiedlichen Energieeffizienzklassen
und die ungefähren Energiekosten pro m² Wohnfläche eines Gebäudes.


Energetische Qualität des Gebäudes
Der energetische Zustand einer Wohnung kann ein Faktor in der Mietpreisbildung darstellen
und im Rahmen der Spanneneinordnung berücksichtigt werden.
Ein hoher Energiekennwert stellt dabei ein wohnwertminderndes Merkmal dar
und führt zu einer niedrigeren Einordnung innerhalb der Spannwerte der Mietspiegeltabelle.
Ein niedriger Energieverbrauchskennwert ist im Gegensatz dazu ein wohnwerterhöhendes Merkmal.

Typische Remscheider Energieverbrauchskennwerte (in kWh/m² a)

Baualtersklasse                  Unterer Wert                           Oberer Wert

bis 1948                                        117                                            196

----------------------------------------------------------------------------------------------

1949 - 1959                                   116                                           187

----------------------------------------------------------------------------------------------

1960 - 1969                                   128                                           184

----------------------------------------------------------------------------------------------

1970 - 1984                                   113                                            221

----------------------------------------------------------------------------------------------

1985 - 1994                                   104                                            170

---------------------------------------------------------------------------------------------

Ab 1995                                           89                                             153
_____________________________________________________
(Quelle Mietspiegel der Stadt Remscheid vom 01.07.2016)

 

                    Energiepass-werte nach EnEV 2014

Die nachfolgende Übersicht zeigt die unterschiedlichen Energieeffizienzklassen
und die ungefähren Energiekosten pro qm/m² Wohnfläche eines Gebäudes.

Ist bei einem vor dem 01.Mai 2014 ausgestellten Energieausweis
der Warmwasserverbrauch nicht enthalten, muss der auf dem Ausweis
genannte Energieverbrauchskennwert um eine Pauschale von 20% erhöht werden.

 

Energieffizienzklasse               Energiebedarf                    ungefähre Energiekosten
                                                                                                    pro qm Wohnfläche im Jahr
____________________________________________________________________
(Grün unterlegter Bereich, ohne energetisch bedenkliche Effizienzwerte...)


          A+          unter 30 KWh/ pro qm im Jahr        weniger als 2 Euro im Jahr
_____________________________________________________________________

          A             30 - 50 KWh/ pro qm im Jahr                                      3 Euro
im Jahr
_____________________________________________________________________


          B             50 - 75 KWh/ pro qm im Jahr                                      5 Euro im Jahr
_____________________________________________________________________
(Gelb unterlegter Bereich; bereits modernisierungswürdig...)

          C             75 - 100 KWh/ pro qu im Jahr                                     7 Euro im Jahr
_____________________________________________________________________


          D            100 - 130 KWh/ pro qm im Jahr                            
    9 Euro im Jahr
_____________________________________________________________________


          E                130 - 160 KWh/ pro qm im Jahr                                12 Euro im Jahr
_____________________________________________________________________


          F                 160 - 200 KWh/ pro qm im Jahr                                15 Euro im Jahr
_____________________________________________________________________
(Rot unterlegter Bereich; Modernisierung im höchsten Maße geboten...)


          G                200 - 250 KWh/ pro qm im Jahr                        18 Euro im Jahr
_____________________________________________________________________


          H                 über 250 KWh/ pro qm im Jahr                 20 Euro und mehr p.a.
_____________________________________________________________________
(Nach unserer Erfahrung lassen sich im Remscheider Raum häufig die Effizienz-
werte
E und F
bei selbstgenutzten, als auch vermieteten Wohnimmobilien vorfinden....)
 



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Gültigkeitsdauer des Energieausweises - zehn Jahre
Die Gültigkeitsdauer des Energieausweises beträgt 10 Jahre (§17 Abs.6 EnEV).
Maßgeblich für den Fristbeginn ist der Tag der Ausstellung (§17 Abs.6 EnEV).

Diese Regelung gilt sowohl für den Verbrauchs- als auch den Bedarfsausweis.
Nach Ablauf von 10 Jahren ist der Energieausweis neu zu erstellen.
Allerdings verlieren Energieausweise mit sofortiger Wirkung  ihr Gültigkeit,
sobald nach §16 Abs.1 EnEV ein neuer Ausweis erforderlich wird.
(Das heisst, sobald baulich technische Umgestaltungen vorgenommen werden,
 die die Berechnungsgrundlagen für einen Energieausweis nachhaltig verändern...)

Ordnungswidrigkeiten nach § 27 EnEV
Die Anforderung an Verkäufer und Vermieter von Immobilien
ist mit der EnEV 2014 noch einmal verschärft worden...

Damit soll Interessenten bereits vorab die Möglichkeit eingeräumt werden,
sich über die Höhe der zu erwartenden Energiekosten zu informieren.

Bereits seit 01. Mai 2014 müssen Immobilienanzeigen
die wesentlichen Angaben des entsprechenden Energieausweises enthalten,
dies gilt für Verkauf und Vermietung gleichermaßen.

Darüber hinaus muss bereits vor tatsächlichem Verkauf
oder Vermietung einer Immobilie ein Energieausweis vorgelegt werden.

Ähnliches gilt für reine Besichtigungstermine....
Hier müssen die Daten des Energieausweises dem Interessenten
zumindest durch einen gut sichtbaren Aushang zugänglich gemacht werden.

 

Rechtsfolgen bei Nichtzeigen/Nichtvorhandensein eines gültigen Energieausweises
Verstößt ein Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie gegen die genannten Vorgaben,
so drohen empfindliche Geldbußen...

Die Höhe des Bußgeldes bestimmt sich nach § 27 EnEV und § 8 EnEG
und kann bis zu 15.000.- Euro betragen.

 

(Alle Angaben ohne Anspruch auf juristische Gewähr und Vollständigkeit.)


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Bilder, Video  -  Aufnahmetechnik

"Der Mensch ist ein "Augentier"..." Es sind unsere visuellen Eindrücke,
die uns den ersten Grundimpuls unserer Meinung zu einem Menschen,
zu einer Sache, einer Situation liefern....

Bereits an dieser Stelle entscheidet sich, ob ein Mensch, eine Sache,
eine Stuation positv aufgenommen wird, oder eher nicht...


Aus diesem Grunde verwenden wir bei unserer bildgebenden Tätigkeit
eine spezielle Objektivtechnologie.....

 

(Mit der linken Mousetaste auf den weißen Pfeil klicken, und ein Video startet...  Videoclips mit einer Laufzeit von bis zu 20 min Länge sind erstellbar...)

 



Unsere Bildtechnik ist daher bestmachbar den visuellen Möglichkeiten
des menschlichen Auges angepasst.


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      Vermarktung, Informationsstreuung, Bearbeitung, Koordination

Die rasante Entwicklung des Internets, die Möglichkeiten anderer elektronischer Medien,
führte zu bedeutenden Veränderungungen in der täglichen Medienarbeit des Maklers.


Das Verbraucherverhalten hat sich im Zuge dieser erweiterten Möglichkeiten
der Informationsvielfalt und Informationsbeschaffung verändert und angepasst....
Der Datenkorb zu einer Wohnung/einem Hause, den Mietinteressenten bereits
im Vorfeld des Entscheidungsprozesses abfragen, ist erheblich angewachsen.

Wo in vergangenen Tagen eine Zeitungsanzeige ausreichte, um neue Mieter zu finden,
sind die Anforderungen an einen erfolgreichen Mieterwechsel wesentlich komplexer geworden.

Wir haben uns den erweiterten Möglichkeiten, die die moderne Medienlandschaft anbietet, angeglichen und nutzen ausser klassischen Wegen der Informationsstreuung (Zeitung), auch eine Vielzahl elektronischer Informationskanäle,
z.B. Immobilienportale,wie Immobilienscout24, Immozentral, Newhome,
Sozialmedia-Plattformen
, wie Facebook, Twitter, Google, unsere eigene Homepage,
um einen möglichst großen Kreis der Mietinteressenten auf modernstem Niveau
mit sinnvollen, ansprechenden Text- u. Bildinformationen erreichen und versorgen zu können.


 

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         Bonitätsprüfung, aktives Risk Management/Maklerhaftung

Bonitätsprüfung in zwei Schritten/Stufen

Die normal übliche Bonitätsprüfung gibt nur bedingt Auskunft
über die aktuelle Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten.

Hier geht es eher um den Aspekt des wirtschaftlichen Hintergrundes
eines zukünftigen Vertragspartners. Die Bonitätsprüfung ist daher
als ein erster Schritt zu verstehen, um die Bonität eines Mieters "abzuklopfen".
Wir nutzen zu diesem Zweck online den Service einer renommierten Auskunftei.

Die gesetzlichen Vorschriften besagen, dass ein Makler nicht verpflichtet ist,
diese Bonitätsprüfung durchzuführen, jedoch dass wenn er diese unterlässt,
er den Vermieter von diesem Umstand rechtzeitig in Kenntnis setzten muss,
damit dieser noch Gelegenheit hat, um fehlende Informationen ggf. beizibringen....

Unterliesse der Makler diese Mitteilungspflicht, so wäre er
bei diesbezüglich daraus resultierender Fehlentscheidung u. -entwicklung haftbar.

Der 2. Schritt bringt Licht in die aktuelle Zahlungfähigkeit des Mietinteressenten.
Der mögliche Vertragspartner weist dem Vermieter/Eigentümer seine aktuellen Einkommensverhältnisse  nach....

 

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Aktives Riskmanagement

Unser "aktives Riskmanagement" lässt sich wie folgt verstehen,
dass alle Vorgänge im Procedere der Neuvermietung einer Wohnung/eines Hauses,
die Schaden verursachen, und einen Fall der Maklerhaftung auslösen könnten,
mit viel Erfahrung, durchdacht, besonderer Sorgfalt und Weitsicht behandelt werden.

Oberste Zielsetzung ist  hier zuerst, dass wir  für den Vermieter und den Mieter
möglichst optimale Lösungen in einer recht komplexen Thematik entwickeln.

 

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Maklerhaftung, Vermögensschadenhaftpflichtversicherung

Gerade diese Thematik der Maklerhaftung wurde in der Vergangenheit gerne so behandelt.
sodass man durchaus das Gefühl haben konnte, dass es sie eigentlich garnicht gibt...

So waren in der Vergangenheit, und da gibt es auch heute noch manch  "schwarzes Schäfchen",
etliche als Makler unterwegs, die konnten nichtmals dafür haftbar gemacht werden,,
dass sie sich morgens ihre eigenen Hosen richtig rum anzogen...

Der Makler ist verantwortlich und haftbar für die ordentliche,
regelkonforme Abwicklung des kompletten Vorgangs....

 

# Der Makler ist verantwortlich und haftbar für den regelkonformen Mietpreis d. Objektes

# Der Makler ist verantwortlich und haftbar für das Erstellen eines regelkonformen
   Vermietungsangebotes

# Der Makler ist haftbar für die Zahlungsfähigkeit des zukünftigen Mieters

# Der Makler ist verantwortlich und haftbar für den ordnungsgemäßen Ablauf
   des Vermietung
svorganges

...und wie es für den Menschen nunmal recht normal ist...,
niemand funktioniert in seinem Alltag immer absolut fehlerfrei....

Hier bildet eine Risikenbesicherung,
die im Einzelfall ein Volumen bis zu 200.000 Euro aufweist,
die letzte Auffanglinie, um Vermieter und Mieter vor Schaden bewahren zu können..
(Vermögensschäden sind Schäden, die sich weder als Personenschaden,
 noch als Sachschaden definieren lassen....; daher Vermögensschadenhaftpflicht.)

Doch schlussendlich... Auch die Versicherungsgesellschaft lebt davon,
dass nichts Unvorhergesehenes, nichts Unangenehmes und Schädliches passiert....

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                           Das Bestellerprinzip, die Vergütung
Zum 01.06.2015 trat das Mietrechtnovellierungsgesetz (MietNovG) in Kraft,
was u.a. zur Einführung des Bestellerprinizips auf dem Vermietungsmarkt führte.

Das Bestellerprinzip besagt, dass der Auftraggeber des Maklers,
und somit auch der Auslöser der wesentlichen Kosten,
die für eine erfolgreiche Wohnraumvermarktung entstehen,
die Rechnung der Dienstleisters zu tragen hat.

Ein Maklerauftrag bedarf immer der Schriftform.

(Hier sind unsere für alle Seiten verbindlichen Alleinaufträge auf die Laufzeit von drei Monaten befristet. Der Erfahrungswert liegt jedoch bei einer durchschnittlichen Standzeit des Mietobjektes von ca. 4 - 8 Wochen; abhängig vom Termin/Zeitpunkt der Objektübernahme.

Wesentlich erscheint bei unserer Tätigkeit, dass alle finanziellen Risiken,
die mit der Vermietung von Wohmraum im direkten Zusammenhang stehen,
z.B. regelkonforme Höhe des Mietpreises, zutreffende Beschreibung des Angebotes,
Ablauf von Besichtigungsterminen im Hinblick auf die Bestimmungen der EnEV 2014,
Zahlungsfähigkeit des zukünftigen Mieters, ect., wir vom Eigentümer/Vermieter übernehmen,
also in unserer Eigenschaft als Makler verantworten und daher auch voll haftbar sind...

 

Mit dem Maklerauftrag dokumentieren Sie einen möglichen Anspruch auf Regulierung im Schadensfall gegenüber der zuständigen Versicherungsgesellschaft.
(Umstände und Gegenstand des Versicherungsschutzes werden hier definiert...)
 

Zudem fordert die eingebundene Auskunftei bei Bonitätsanfragen,
dass eine Beauftragung durch den Vermieter in schriftlicher Form vorliegt.
(So will es die Formulierung des aktuell gültigen Datenschutzgesetzes....
Es geht hier um den Nachweis des "berechtigten Interesses" einer Anfrage....)
 
Zugleich wird die Provision/Courtage, die ein Makler in Rechnung stellen darf,
im Sektor der Wohnraumvermietung auf "zwei Monatsmieten nettokalt zzgl. MwSt" eingeschränkt.

                                                            Unsere Vergütung

Der Anspruch des Maklers auf Vergütung seiner Tätigkeit ist in § 652 BGB geregelt.
Die Voraussetungen für das Begehren eines Makler auf Provision sind:

1) Es musste ein wirksamer Maklervertrag geschlossen werden

2) Der Makler hat eine Maklertätigkeit erbracht

3) Es wurde ein Mietvertrag geschlossen

4) Die Maklertätigkeit war Ursache des Vertragsschlusses

5) Der Vertrag war nicht aufgrund eines Mangels im Nachhinein unwirksam

Für das Fiskaljahr 2018 haben wir uns zu der Regelung nach § 19 Abs 3 UStG entschlossen.
Diese Kleinunternehmerregelung besagt, dass wir Ihnen bei erfolgreicher Vermietung ausschließlich eine Courtage über 2(zwei) Monatsmieten nettokalt in Rechnung stellen,
und die normal üblichen 19% MwSt entfallen.

Unsere Rechnung ist steuertechnisch eine Aufwendung, die im Zusammenhang mit der Wohnraumvermietung entstand. Daher kann dieser Betrag in vollem Umfang steuermindernd den Mieteinnahmen gegengerechnet werden.

 

   "Billiger ginge es immer..." zulasten der "Qualität der Präsentation",
   "Durchsatzgeschwindigkeit", und "Ihrer finanziellen Absicherung"...


 

 

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            Technische und organisatorische Hinweise

                  Die Pelletheizung: Funktion und Kosten

                              Pelletheizung - umweltfreundliches Heizen mit Pellets
Die Pelletheizung funktioniert ähnlich wie klassische Gas- oder Ölheizkessel.
Als Brennstoff kommen allerdings Holzpellets zum Einsatz. Pellets sind unter Druck verdichtetes Holz. Sie sind ein nachwachsender und lokal verfügbarer Rohstoff mit fast neutraler CO²-Bilanz. Pellets sind leicht zu transportieren und deutlich billiger als Heizöl und Erdgas. Siegel wie "EN-Plus" oder "DIN plus" garantieren eine umweltfreundliche und nachhaltige Pelletproduktion und sichern gleichbleibende und hohe Qualität. Sie benötigen keinen Erdgasanschluss, jedoch Stauraum für die Holzpellets.

Der Brennstoff: Holzpellets sind nachwachsend und preiswert
Holzpellets sind der Brennstoff der Pelletheizung. Ihr größter Vorteil ist neben dem Umstand, dass Holz kontinuierlich nachwächst, der sehr günstige Preis.

Eine Kilowattstunde(KWh) Wärme aus Holzpellets kostet derzeit circa 5,03 Cent.
Gas liegt demgegenüber aktuell bei 5,86 Cent/kwh, während sich Heizöl 6,12 Cent pro Kilowattstunde Wärme kosten lässt.

Vor allem in älteren Bestandsbauten, wo mehr geheizt werden muss, holt die Pelletheizung die im Vergleich zu herkömmlichen Heiztechniken höheren Anschaffungskosten im Konzert mit der bestehenden Förderkulisse
über die Brennstoffkosten mit der Zeit wieder herein.

Wie für die Ölheizung muss ein Lagerraumfür den Brennstoff der Pelletheizung vorhanden sein.
Entsprechende Silos oder Lager können bei schlechten Platzverhältnissen auch draußen aufgestellt werden. 0,009 Kubikmeter pro Quadratmeter beheizter Wohnfläche sollte man für ein Pelletlager einplanen. Im praktischen Einsatz liegt der Verbrauch einer Pelletheizung zwischen 3,5 und 4,5 Tonnen Pellets im Jahr. Eine durchschnittliche Tankladung reicht dabei für ein Jahr aus.
Das ist auch ungefähr der Vorrat, den man auf jeden Fall vorrätig haben sollte.
So nutzt man die in wärmeren Monaten meist niedrigeren Pelletpreise am besten aus,
ohne dass man im Winter teuer nachbestellen muss.

Wichtig bei der Lagerung ist, dass der Pellettransporter bis auf mindestens 30 Meter an Ihr Pelletlager herankommt, damit die Ladung problemlos eingeblasen werden kann.

Ihre persönlichen mtl. Nebenkosten und die Pelletheizung
Die durchschnittliche monatliche Belastung durch die Nebenkosten/Umlagen im Raum Remscheid liegt aktuell in der Spanne € 3,40 bis € 3,80 pro qm/mtl.

Ca. 30% bis 40% davon entstehen durch den normalen Betrieb einer Wohnung/eines Hauses. Es sind die Heizkosten, die für warmes Wasser und für behagliche Temperaturen im Wohnbereich aufgewendet werden.

Es gibt im Wesentlichen drei Faktoren, über die sich die Nebenkostenentwicklung deutlich nach unten drücken und steuern ließe....

1) Die Dämmeigenschaften (A+ bis H) des Baukörpers, des Hauses....

2) Die Art und Technik der Heizanlage und die Art und Kosten des Energieträgers...

3) Ihr persönlicher Umgang mit Heizenergien...

In den Nebenkosten sind alle Aufwendungen,
die zum Betrieb und zur Sicherung eines Gebäudes erforderlich sind,
in einem Gesamtbetrag zusammengefasst.
auf den Quadratmeter Wohnfläche im Monat herunterkalkuliert,
und den jeweiligen Mietern als sogenannte 2.Miete in Rechnung gestellt.
Abrechnungszeitraum ist in aller Regel das vorangegangene Kalenderjahr...

 

 

 

 

 

 

             Verkehrssicherungspflichten für Hausbesitzer

Die Verkehrssicherungspflicht auf dem eigenen Grunsstück
birgt für Hausbesitzer erhebliche Haftungsrisiken.

Kommt jemand auf einem Privatgrundstück zu Schaden, haftet oft der Eigentümer.
Die Verkehrssicherungspflicht umfasst nicht nur den winterlichen Räum-und Streudienst. Auch lose Dachziegel, morsche Äste oder eine defekte Aussenbeleuchtung können zur Gefahr werden - vor allem wenn die Tage kürzer und das Wetter stürmischer werden.

Wie Eigentümer sich vor Haftungsansprüchen schützen können und welche Verkehrssicherungspflichten Haus- und Grundstücksbesitzer haben.

Die meisten Hausbesitzer haben zwar schon irgendwann einmal davon gehört...
"Was diese Pflicht aber tatsächlich alles umfasst, das wissen viele -
vor allem frischgebackene Grundstücksbesitzer nur bruchstückhaft...."
 

Rechtliche Grundlagen für die Verkehrssicherungspflicht auf dem eigenen Grundstück

Im Grundgesetz heißt es unter Artikel 14: "Eigentum verpflichtet."
Und im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) besagt § 823: "Wer vorsätzlich oder fahrlässig
das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt, ist dem anderen zum Ersatz des daraus entstandenen Schadens verpflichtet."

Diese beiden Gesetze sind die Basis für die Verkehrssicherungspflicht.
Eigentümer müssen demzufolge Maßnahmen ergreifen,damit keine Gefahr für Dritte
von ihrem Grundstück oder ihrer Immobilie ausgehen.

Das schließt Besucher genauso ein wie Passanten oder Briefträger...
"Ebenso muss der Eigentümer in der Eigenschaft als Vermieter dafür sorgen,
dass seine Mieter ohne Gefahr für Körper und Gesundheit die Mietwohnung vertragsgemäß nutzen können."

Was die Verkehrsicherungspflicht umfasst
"Der Eigentümer hat in sachlich gebotenen Abständen seinen Bereich zu kontrollieren."
Daunter fallen beispielsweise die Stufen zum Haus, der Zaun ums Grunstück,
die Gehwegplatten vor dem Haus, im Garten oder vor der Garage.

"Eine Dachkontrolle steht ausserdem nach jedem Sturm an..."
Das schließt nicht nur Dachziegel und Dachrinnen mit ein, sondern zudem
alle Aufbauten, wie Schornstein, Photovoltaikanlage, Antenne, Satellitenschüssel
oder Schneefanggitter.

Auch die Außenbeleuchtung des Hauses muss funktionstüchtig sein
und ein gefahrloses Betreten des Grundstücks ermöglichen.

Darüber hinaus müssen die Bäume auf dem Grundstück regelmäßig kontrolliert werden.
Nicht einheitlich ist die Rechtsprechung, ob eine regelmäßige Baumbeschau
durch den fachunkundigen Besitzer ausreicht oder ein Sachverständiger
hinzugezogen werden muss, damit der Besitzer nicht haften muss;
wenn bei einem Sturm herabfallende Äste Schäden verursachen.

 

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                   Vermieterbescheinigung wird vereinfacht.....
Vermieter müssen den Auszug des Mieters nicht mehr bestätigen.

Erst zum 1. November 2015 ist das neue Melderecht in Kraft getreten,
nach dem Vermieter ihren Mietern den Ein- und bei Verzug ins Ausland
auch den Auszug bestätigen müssen. Nun soll diese Regelung vereinfacht werden....

Die Bundesregierung hat den "Entwurf eines Ersten Gesetzes zur Änderung
des Bundesmeldegesetzes und weiterer Vorschriften" beschlossen.
Weil die erst vor wenigen Monaten in Kraft getretene Vermieterbescheinigung oder Wohnungs-
geberbestätigung mit einem hohen Verwaltungsaufwand verbunden ist,
soll sie zumindest im Fall einer Abmeldung wegfallen.

Die aktuell gültige Regelung
Zum 1.November 2015 ist das neue Meldegesetz in Kraft getreten.
Seitdem sind Vermieter wieder verpflichtet, Mietern sowohl den Einzug
als auch den Auszug zu bestätigen.

Diese Bescheinigung muss der Mieter beim Einwohnermeldeamt vorlegen,
wenn er sich an- bzw. abmeldet.

Ziel dieser Regelung ist es, Scheinanmeldungen zu vermeiden.
Danach muss der Wohnungsgeber (Vermieter) der meldepflichtigen Person
die Wohnungsgeberbestätigung innerhalb von zwei Wochen nach Einzug aushändigen,
damit dieser seiner gesetzlichen Verpflichtung nachkommen kann.
Das bedeutet, dass bei jedem Ein- und Auszug eine Bestätigung ausgestellt werden muss.

Nur in dem Fall, dass ein Mieter seinen Wohnsitz in Deutschland aufgibt und ins Ausland verzieht,
muss er sich zukünftig bei der Meldebehörde abmelden und zu diesem Zweck
eine entsprechende Auszugsbescheinigung des Vermieters vorlegen.

Die Bestätigung muss den Namen und die Anschrift des Vermieters,
die Art des meldepflichtigen Vorgangs mit Einzugs- oder Auszugsdatum,
die Anschrift der Wohnung sowie die Namen der meldepflichtigen Personen enthalten.

Außerdem werden die Namen und die Anschrift des Eigentümers,
soweit dieser nicht selbst Vermieter ist, erfasst.

Die Vorlage des Mietvertrages erfüllt die Voraussetzungen des Bundesmeldegesetzes nicht und reicht daher nicht aus.

(Vermutlich hat die Erfahrung der letzten Monate gezeigt, daß in der seit dem 1.11. 2015
geltenden Regelung ein sehr stark erhöhes privat-rechtliches Konfliktpotential steckt,
das man jetzt mit der Neuregelung zum 1. November 2016 deutlich entschärfen will,
um die deutschen Gerichte von privatrechtlichen Verfahren nachhaltig zu entlasten...)


Vorgesehene Änderungen bei Vermieterbescheinigungen
Unter anderem soll die Pflicht des Vermieters,
dem Mieter den Auszug zu bescheinigen, entfallen.,
sodass Vermieter nur noch bei Einzug eine Bescheinigung erstellen müssen.

Denn der mit der Wohnungsgeberbestätigung verbundene höhere Verwaltungsaufwand
könne im Fall einer Abmeldung nicht damit gerechtfertigt werden,
dass damit Scheinanmeldungen verhindert werden.

Der Gesetzentwurf enthält auch eine Klarstellung zum Inhalt der Wohnungsgeberbestätigung.
Sind Wohnungsgeber und Eigentümer nicht identisch, soll künftig
nur der Name des Eigentümers, nicht aber dessen Anschrift genannt werden müssen.
Weiterhin angegeben werden Namen und Anschrift des Wohnunggebers.

Nach der bisherigen Regelung kann der Wohnungsgeber
die Bestätigung auch elektronisch abgeben...,
aber es ist nach der aktuell gültigen Fassung des Gesetzes unklar,
ob dies nur gegenüber der Meldebehörde oder auch dem Mieter möglich ist.
Der Gesetzentwurf sieht nun darüber eine Klarstellung vor.

Demnach kann eine elektronische Wohnungsgeberbestätigung
nur gegenüber der Meldebehörde abgegeben werden.

Gegenüber dem Mieter kann der Wohnungsgeber die Bestätigung nur schriftlich abgeben.


Neuregelung gilt voraussichtlich ab November 2016
Die Bundesregierung hat den Gesetzentwurf
zunächst dem Bundesrat zur Stellungnahme zugeleitet.

Wenn diese vorliegt, muss der Entwurf
noch das parlamentarische Gesetzgebungsverfahren durchlaufen.

Aufgrund der klaren Mehrheit der großen Koalition aus Union und SPD im Bundestag
sowie der Länderkammern kann aber davon ausgegangen werden,
dass der von der Bundesregierung beschlossene Entwurf im Grundsatz als Gesetz umgesetzt wird.

Derzeit sieht der Entwurf vor, dass die Neuregelungen zur Wohnungsgeberbestätigung
zum 1. November 2016 in Kraft treten.


Folgen für Vermieter
Die Gesetzesänderung würde für Vermieter und Mieter
wenigstens etwas den bürokratischen Aufwand senken.

Einigen Vermietern ist noch nicht bewusst, dass sie seit Ende des vergangenen Jahres
wieder eine Vermieterbescheinigung ausstellen müssen.

In der Regel gibt darüber auch der Internetauftritt der Meldebehörde
der jeweiligen Gemeinde Auskunft.

 

Verspätung kann teuer werden!
Um Druck bei der Umsetzung zu machen, wird verspätetes Ummelden vom aktuellen,
seit dem 1. November 2015 geltenden Meldegesetz mit kräftigen Bußgeldern geahndet.

Wer die Meldebestätigung nicht fristgerecht innerhalb von zwei Wochen nach dem Umzug
bei der Meldebehörde abgibt, muß mit einer Zahlung von bis zu 1.000 Euro rechnen.
Das Gleiche droht Vermietern, die es versäumen die Wohnungsbescheinigung auszustellen.

Hierzu unser Serviceangebot für unsere Kunden....
Ab sofort bei uns - kostenlos/gratis - erhältlich....  100% rechtssicher...
Blanko-Vorlagen für Wohnungsgeberbestätigungen

(Sie müssen nur noch die individuellen Daten eintragen,
 wie z.B. die relevante Adresse, Ein- bzw.  Auszugstermin und Namen....)

 


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Welche Ansprüche des Vermieters werden durch eine Kaution gedeckt?

Ansprüche des Vermieters... 
aus der monatlichen Zahlungspflicht der Miete und der Umlagen,
evtl. Nachzahlungen der Umlagenabrechnung sowie der Kosten,
die sich aus Schäden an der Wohnung
oder unterlassene Schönheitsreparaturen resultieren.

Die Höhe der Kautionszahlung orientiert sich an der monatlichen Nettokaltmiete,
und ist in der Regel bei Abschluß des Mietvertrages zur Zahlung fällig.

Abweichend davon kann ein veränderter Modus vereinbart werden,
z.B. dass die Kaution anteilig mit den ersten drei Mietzahlungen angespart wird.
Gängige Praxis in Remscheid ist eine Kaution von zwei Monatsmieten nettokalt.

Eine Mietkaution darf bei Kündigung des Mietvertrages
nicht einfach abgewohnt werden (OLG Frankfurt 2004, AZ 2W 10/04).

Die Rückzahlungsfrist an den ehemaligen Mieter beträgt 3- höchstens 6 Monate,
jedoch nur
, wenn zuvor Sicherheitsbedürfnisse des Vermieters offenkundig sind,
weil eine abschließende Prüfung bislang nicht möglich war,
bzw. berechtigte Forderungen des Vermieters noch nicht beglichen wurden.

 

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Die "selbstschuldnerische Bürgschaft" gem. § 773 Abs. 1 Ziffer 1 BGB
Die "selbstschuldnerische Bürgschaft" ist eine mögliche und praktikabele Variante,
wie im Falle der Anmietung eines Appartement oder einer kleineren Wohnung;
die üblich zahlbare Kaution, alternativ zur normalerweise zu leistenden Barzahlung,
durch den zukünftigen Mieter "bargeldlos" gestellt werden könnte...

Praktische Anwendung findet diese Form der Kautionsleistung gelegentlich,
wenn es sich bei dem zukünftigen Mieter, der zukünftigen Mieterin
um eine Person mit eher schwacher Bonität handelt,
wie es bei Studenten oder Auszubildenden naturgemäß der Fall ist...
Hier steigen dann oft die Eltern, ein Elternteil oder nahe Verwandte
in das Vermietungsrisiko "selbstschuldnerisch" ein....

Die "selbstschuldnerische Mietbürgschaft" ist eine Unterform der Bürgschaft,
wie sie in § 773 Abs. 1 Ziffer 1 BGB beschrieben und bestimmt ist....

Bedeutsam für den Vermieter ist in dieser Form der Bürgschaft
das Adjektiv "selbstschuldnerisch", weil sich der Bürgschaftsgeber
juristisch in die Rechtssituation des Mieters begibt....

Das heißt, er ist neben dem Mieter in gleicher Bedeutung und Belangbarkeit haftbar,
für alle Forderungen des Vermieters, die sich aus dem Mietvertrag entwickeln...
(Der Bürge stellt sich juristisch, als habe er selbst den Mietvertag unterschrieben...)

 

 

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       Brandschutz/Rauchmelder  Installationspflicht zum 01.01.2017 (in NRW)
Seit dem 01.04.2013 besteht die Pflicht zur Installation von Rauchmeldern in Neubauten.
Mit dem 01.01.2017 endet die bis dahin geltende Übergangsfrist für die Installation
von Rauchmeldern in Bestandsimmobilien. Mit diesem Zeitpunkt müssen alle zu Wohnzwecken genutzten Immobilien mit Rauchmeldern ausgestattet sein;
daher sind vermietete Wohnungen und Einfamilienhäuser von dieser Regelung betroffen,
als auch alles selbstgenutztes Immobilieneigentum.

Die Verantwortung für die Umsetzung dieser Brandschutzverordnung liegt beim Eigentümer/Vermieter (§823 Abs.1 BGB). Genauso verhält es sich mit der Instandhaltung und Wartung dieser Gerätschaften. Das heisst, dass in regelmäßigen Abständen (jährlich) eine Sichtprüfung nach DIN 14676 durchgeführt werden sollte.

Der Hintergrund zu diesem Gesetz, das der Landtag NRW nun beschloss,
lässt sich darin finden, dass der menschliche Geruchssinn im Schlaf " abgeschaltet" ist;
daher ein evtl. Wohnungsbrand in der Anfangsphase nicht bemerkt werden kann.


Ca. 500 Personen kommen in Deutschland pro Jahr durch eine Rauchvergiftung ums Leben
(ca. 70% davon nachts im Schlaf);
diese Zahl der Todesfälle durch Raucheinwirkung bei Bränden soll verringert werden,
indem der im Schlaf fehlende Geruchssinn durch ein schrilles Warnsignal ersetzt wird.

Diese Rauchmelder funktionieren auf optischer Basis mittels Photosensoren,
das Streulichtverfahren und der sogenannte Tyndall-Effekt finden Anwendung;
R. können also sehen, wenn sich "dicke Luft" im Raum entwickelt, und Alarm geben.

Vorgeschrieben sind diese Rauchmelder in Schlafzimmern, Kinderzimmern und Fluren,
die zu Aufenthalts-/Ruheräumen führen
.

Sie sollten möglichst mittig an der Raumdecke angebracht sein,
und mindestens 50 Zentimetern Abstand zu möglichem Mobiliar haben.


Die Preise für Rauchmelder liegen aktuell bei € 17,- bis € 103,- pro Stk.
Die Kosten für Anschaffung und Installation darf der Vermieter über die jährliche Abrechnung
der Umlagen an den Mieter weitergeben; die Kosten für die jährlich fällige Überprüfung und Wartung dagegen nicht....

Rechtsfolgen bei Nichtbeachtung der Installationspflicht
Die Nichtinstallation eines Rauchmelders stellt einen Verstoß
gegen in NRW geltendes Bauordnungsrecht dar.

Hier wird bei Nichtbeachten der Vorschriften ein empfindliches Bußgeld bis zu € 50.000,-,
zudem ein strafrechtliches Verfahren angedroht, kommt es zu einem Brandschaden.


Versicherungen können im Brandfall ihre Leistungen empfindlich kürzen...

 

 

                                                    =================

 

 

                 Was sind FI-Schalter und wie funktionieren sie? 
Der Begriff  "FI-Schutzschalter" kommt von F=Fehler und I = Formelzeichen für elektrischen Strom. Dieser Schalter bietet also Schutz vor Fehlströmen, die entstehen können, so ein Leiter (z.B. Wasser) eine leitfähige Brücke zwischen der Phase (so kommt Strom in die Anlage) und dem Null-Leiter (Erdung) aufbaut, und ein unerwünschter Strom auftritt. Dieser Schalter schützt daher vor Fehlstromen und daraus resultierenden Stromunfällen.

Die bekannte Sicherung hingegen schützt vor Überspannungen.
Wenn z.B. jemand auf einer isolierenden Unterlage steht und beide Leiter,
also Phase und 0-Leiter berührt, entsteht aus Sicht des FI-Schalters kein Fehlstrom.
Er wird also nicht auslösen.

Sicherung und FI-Schalter erfüllen also unterschiedliche Funktionen
in der Stromanlage eines Bauwerks.

Der FI misst die Differenz-Spannung zwischen der Phase und Null.
Ist die Anlage intakt, ergibt sich der Wert = 0.

In Deutschland sind seit 1984 FI-Schalter in allen Räumen,
in denen es feucht werden kann, zwingend vorgeschrieben.
Ebenso im Aussenbereich.

Seit dem Jahre 2007 gibt es eine zusätzliche Verordnung,
die besagt, dass auch alle Steckdosen in Innenräumen,
die durch nicht autorisierte Fachkräfte erreicht werden können,
mit einem Fehlstrom-Schutzschalter ausgestattet sein müssen.

Ausnahmen bestehen in Altbauten,
die durch den Bestandschutz nicht von dieser Regelung betroffen sind.
Der Bestandschutz gilt jedoch nicht für gravierende Veränderungen
der elektrischen Installationen, bei abgelaufenen Übergangsfristen,
oder wenn eine Gefahr für Menschen gegeben ist.

Allerdings sollte man diese Schalter
aus Gründen der allgemeinen Sicherheit freiwillig verbauen.

Wir finden FI-Schalter häufig in Zwischenverteilern,
die Strom zu Badezimmern, Duschräumen, Küchen, u.ä. führen.

 

 

                                                    ===================
 

 

Anheben der Miete   - wann zulässig?  -  wann nicht?
Hier gibt der Gesetzgeber dem Eigentümer eindeutige Rahmenbedingungen vor,
in dem sich die Möglichkeit der individuellen Mietgestaltung und -höhe bewegen kann.

Maßgebend ist immer der Vergleichsmietwert eines Wohnobjektes,
der sich aus den Faktoren Baujahr des Objektes, Lage und Ausstattung errechnet..

Die Berechnungsgrundlagen werden durch den örtlich relevanten Mietspiegel definiert.

Daher erscheint es ratsam, dass wir den exakten Vergleichsmietwert der Wohnung,
des Hauses kennen, bevor wir uns mit unseren Überlegungen
über die Höhe der zu erwartetenden Nettokaltmiete des Objektes beschäftigen.

Im Grundsatz hat der Eigentümer einen Freiraum , der bis unter 20% betragen kann,
die seine Mietforderung über dem örtlichen Vergleichsmietwert liegen darf.
Bewertungsgrundlage und Stichtag  ist jeweils der Zeitpunkt der Neuvermietung.
Ein Anheben der Mietforderung in einem bestehenden Mietverhältnis ist nicht zulässig,
ausgenommen, es besteht ein Staffelmietvertrag.

Allerdings konnte sich die Variante des Staffelmietvertrages im Privatsektor des Mietwesens
hier im Bergischen Raum nicht durchsetzen, weil diese Vertragsform
in seiner praktischen Handhabung eher zu komplex und zu umständlich erscheint.

Der Gesetzgeber gewährt dem Eigentümer eines Wohnobjektes also im Normalfall
einen Freiraum von ca. 20% über dem exakten örtlichen Vergleichswert eines Objektes
für die individuelle Preisgestaltung bei einer Neuvermietung.

Jedoch je nach Marktsituation wird diese individuelle Gestaltungsfreiheit
durch die behördliche Anordnung einer Mietpreisbremse bei Bedarf eingeschränkt.

Diese sogenannte Mietpreisbremse lässt sich derart  verstehen,
dass im Falle der Neuvermietung die geforderte Nettokaltmiete
den Wert der exakten Vergleichsmiete nicht um 10% maximal übersteigen darf.

 

 

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                                                 Mietpreisüberhöhung §5 WiStG

Mietpreisüberhöhung nach §5 WiStG (Wirtschaftsstrafgesetz) ist eine Ordnungswidrigkeit.
Zuständig für die Überprüfung sind die örtlichen Behörden.
Je nach Stadt oder Gemeinde das Ordnungsamt, die Bauaufsicht oder das Wohnungsamt.

Bei Verstoß drohen bis zu 50.000,- Euro Bußgeld.
Zudem kann der Mieter die überzahlte Miete vom Eigentümer zurückverlangen.

 

                                Definition der Mietpreisüberhöhung nach §5 WiStG

- Monatliche Metforderung nettokalt  liegt mindestens 20% über der Vergleichsmiete

- Es liegt eine Mangellage an vergleichbaren Wohnungen vor


- Vermieter muß die Mangellage am Wohnungsmarkt bewusst genutzt haben,
   um eine überhöhte Miete zu verlangen

 


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                                     Mietwucher §5 WiStG,  § 291 StGB u. §138 BGB

Mietwucher wird in den §5 WiStG, §291 StGB und §138 BGB  wie folgt definiert:

- Nettomietpreis mindestens 50% bis 100% über der ortsüblichen Vergleichsmiete

- das Ausnutzen einer persönlichen Notlage u/o Willensschwäche liegt vor
 

Es drohen im Falle des Mietwuchers Geldstrafe und Haft bis zu 3 Jahren.
Der Mieter kann überzahlte Mieten vom Vermieter/Eigentümer zurückfordern.


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